Setor imobiliário trabalha com demanda sólida e otimismo cauteloso

A Conferência Imobiliária J. Safra 2025, realizada nos dias 14 e 15 de julho, reuniu em São Paulo as equipes de gestão de várias das principais empresas listadas do setor, incluindo Allos, Cury, Cyrela, Direcional, Even, Eztec, Iguatemi, Lavvi, Moura Dubeux, Multiplan e Plano&Plano. Segundo análise dos especialistas do Banco Safra, as empresas permanecem cautelosamente otimistas, com um momento operacional ainda resiliente, em grande parte dissociado do cenário macroeconômico desafiador.

As construtoras voltadas à baixa renda continuam sendo o tema preferido dos investidores, sustentadas por fundamentos mais sólidos no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e por barreiras limitadas ao crescimento futuro.

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Embora as vendas no nicho de média/alta renda tenham se mantido em sua maioria, a absorção de estoque tem sido mais desafiadora. Por fim, as vendas dos lojistas em shoppings continuam superando os níveis de inflação, com a demanda por novos espaços ainda se mostrando resiliente.

Habitação de baixa renda é consenso entre os investidores

A maioria dos investidores mantém uma visão positiva sobre o segmento, apoiada por fundamentos mais sólidos do programa e menores riscos de queda para o crescimento futuro.

A tendência desinflacionária nos custos de materiais continua aliviando preocupações com a inflação, enquanto restrições de financiamento permanecem improváveis — apesar dos desembolsos mais fortes no acumulado do ano, ainda há espaço para realocação de outras linhas de crédito (apenas ~10% do orçamento de Saneamento e Infraestrutura foi utilizado até agora).

Os riscos de execução também permanecem contidos, já que projetos de maior escala concentrados em menos terrenos ajudam a mitigar gargalos de engenharia.

Como resultado, as empresas estão otimistas quanto à manutenção de ROEs elevados, sustentando fluxos de caixa fortes e dividendos à frente.

Ainda assim, alguns investidores questionam a sustentabilidade do tamanho atual do programa em caso de uma eventual mudança de governo, bem como a capacidade das construtoras de manter poder de precificação diante da esperada desaceleração econômica no 2S25.

Perspectiva construtiva para a média e alta renda

A principal preocupação dos investidores continua sendo o risco elevado de uma desaceleração mais significativa nas vendas no segundo semestre de 2025, diante da esperada piora econômica. No entanto, as empresas seguem cautelosamente otimistas, ainda observando uma demanda sólida por seus lançamentos.

As gestões destacaram que as vendas de estoque — especialmente de unidades mais próximas da entrega — têm se tornado mais desafiadoras, em meio à alta das taxas de financiamento e à menor disponibilidade de crédito bancário.

Ainda assim, as entregas de curto prazo estão majoritariamente vendidas, sustentando o apetite das construtoras por novos lançamentos. Por fim, os investidores demonstraram interesse na proposta do governo para criar medidas alternativas de financiamento mais baratas, o que poderia compensar a menor captação na poupança.

O momento operacional dos shoppings também segue encorajador. Os operadores de shoppings reforçaram que a demanda por novos espaços comerciais continua sólida, enquanto as vendas dos lojistas seguem superando os níveis de inflação — o crescimento das vendas no segundo trimestre deve atingir dois dígitos.

Para os próximos meses, as gestões esperam uma desaceleração no crescimento das vendas no segundo semestre de 2025, diante da esperada piora econômica.

Ainda assim, os níveis de inadimplência e os custos de ocupação permanecem bem abaixo das médias históricas, o que deve permitir que as empresas continuem pressionando por aluguéis mais altos.

Enquanto isso, a atenção dos investidores segue voltada para as estratégias de alocação de capital. Os executivos presentes na conferência do J. Safra mostraram otimismo com investimentos em expansão e revitalização, prevendo retornos atrativos (TIRs de dois dígitos). Por outro lado, os ventos contrários do cenário macroeconômico podem adiar novas vendas de ativos.