Carteira Top FIIs: veja os fundos recomendados para agosto

A Carteira Safra Top FIIs, com os fundos de investimento imobiliário recomendados pelo Banco Safra, chega a agosto de 2026 com uma estratégia voltada à combinação entre geração de renda e potencial de valorização das cotas.

O portfólio é acompanhado e revisado mensalmente pelos especialistas do Safra, que podem alterar a composição de acordo com as mudanças nos juros, na inflação, no mercado de crédito e nas condições dos segmentos imobiliários.

A proposta oferece ao investidor maior praticidade ao reunir, em uma única carteira, os fundos selecionados pela equipe de análise. Com isso, o investidor não precisa realizar individualmente a compra e o acompanhamento de cada fundo que compõe a estratégia. A atualização da carteira também fica sob responsabilidade dos especialistas, que monitoram indicadores econômicos nacionais e internacionais capazes de influenciar o mercado imobiliário.

No relatório de agosto, a composição publicada reúne 16 fundos imobiliários, distribuídos entre ativos financeiros, fundos híbridos, escritórios, logística, fundos de fundos e shopping centers. A carteira apresenta dividend yield estimado de 12,9% para 2026, indicador que representa uma projeção e não constitui garantia de rentabilidade futura.

Exposição maior a ativos financeiros

A principal característica da carteira em agosto é o aumento relativo da exposição a fundos de ativos financeiros, que passaram a representar 47,5% do portfólio. Esses veículos investem principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos de crédito lastreados em operações do setor imobiliário.

A estratégia busca aproveitar o carrego — remuneração recorrente dos ativos — em um ambiente ainda marcado por juros elevados e inflação relevante. Parte dos fundos selecionados possui exposição ao CDI, enquanto outros investem em operações indexadas ao IPCA, o que permite diversificar as fontes de rendimento.

A composição setorial da carteira é a seguinte:

A diversificação reduz a dependência de um único segmento do mercado imobiliário. Enquanto os fundos de tijolo estão sujeitos a fatores como vacância, renegociação de contratos e valorização dos imóveis, os fundos de recebíveis tendem a responder de forma mais direta ao comportamento dos juros, da inflação e do risco de crédito.

Mudanças na carteira de agosto

A revisão mensal promovida pelo Safra resultou em três movimentos principais: redução da exposição ao TRX Real Estate (TRXF11), inclusão do Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11) e aumento da posição no Kinea High Yield (KNHY11).

KORE11 entra no portfólio

O Kinea Oportunidades Real Estate, fundo de lajes corporativas, foi incluído com participação de 2,5%. Segundo a análise do Safra, o fundo apresenta dividend yield estimado de 10,8% para 2026 e possui ativos nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro.

A tese considera o potencial de aumento da receita com o encerramento da carência de contratos de locação. O fundo tem aproximadamente 54 mil metros quadrados de área bruta locável e mais de 60 inquilinos. Cerca de 64% dos contratos estão indexados ao IPCA e 36% ao IGP-M.

KNHY11 ganha espaço

A exposição ao Kinea High Yield foi ampliada para 7,5% da carteira. O fundo possui concentração em CRIs indexados ao IPCA, com taxa média de remuneração próxima de IPCA mais 12,97% ao ano, conforme o relatório.

O Safra avalia que o carrego permanece atrativo, especialmente em razão das garantias das operações e da possibilidade de redução dos spreads dos títulos que compõem a carteira. Esse movimento poderia contribuir para a valorização patrimonial das cotas.

O KNHY11 apresentou dividend yield estimado de 14,7% para 2026 e realizou, em junho, aproximadamente R$ 50,3 milhões em novos investimentos em operações de crédito imobiliário.

TRXF11 tem participação reduzida

A exposição ao TRX Real Estate foi reduzida de 7,5% para 5%. Embora o fundo negocie com desconto em relação ao valor patrimonial e tenha rendimento estimado de 13% para 2026, a análise aponta que a aprovação de uma nova oferta de cotas diminuiu a expectativa de fechamento desse desconto.

O fundo possui mais de 120 imóveis e contratos com prazo médio de vencimento de aproximadamente 12 anos. A redução, portanto, não representa necessariamente uma saída da tese, mas um ajuste de risco e de alocação diante das novas condições de mercado.

Histórico mostra desempenho acima do IFIX

A carteira apresentou queda de 1,34% em julho de 2026, ante recuo de 1,87% do IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários. O resultado representou um desempenho superior de 0,52 ponto percentual no mês.

Em outras janelas, a carteira também superou o índice:

Desde o início da série, em dezembro de 2019, a carteira acumulou desempenho 16,23 pontos percentuais superior ao IFIX. Em 44 dos 80 meses analisados, o portfólio teve performance acima do índice, o equivalente a 55% do período.

O desempenho passado, no entanto, não assegura resultados futuros. A rentabilidade dos fundos imobiliários pode variar conforme as condições de mercado, o nível de juros, a vacância dos imóveis, a qualidade dos locatários, o risco de crédito e a liquidez das cotas.

Mercado ainda negocia abaixo do valor patrimonial

O relatório também destaca que o valor de mercado dos fundos imobiliários permanece abaixo do valor patrimonial. Em agosto, o desconto médio indicado era de 10,99%.

Na prática, isso significa que, em média, as cotas são negociadas na bolsa por valor inferior ao patrimônio líquido correspondente dos fundos. Esse desconto pode representar oportunidade de valorização caso ocorra uma reprecificação dos ativos, mas também pode refletir riscos percebidos pelo mercado, como vacância, alavancagem, qualidade dos imóveis ou risco de crédito.

Outro ponto observado é o prêmio de remuneração do IFIX em relação à NTN-B 2035. O dividend yield do índice apresentava prêmio atual de 4,36 pontos percentuais sobre a taxa do título público indexado à inflação, abaixo da média de cinco anos, de 4,84 pontos percentuais.

Mercado imobiliário mostra sinais distintos

Os dados setoriais indicam um cenário heterogêneo entre os segmentos imobiliários.

No mercado de escritórios classe A e A+ de São Paulo, a absorção líquida no primeiro trimestre de 2026 foi de 62.555 metros quadrados. A taxa de vacância encerrou o período em 11,38%, com maior demanda concentrada em regiões consideradas prime, como Faria Lima, JK, Pinheiros e Chucri Zaidan.

No segmento logístico, a absorção líquida nacional alcançou 360.027 metros quadrados no trimestre. A taxa de vacância caiu para 5,62%, enquanto o preço médio pedido chegou a R$ 28,94 por metro quadrado ao mês. São Paulo respondeu por 75% da absorção líquida, reforçando a importância da região para fundos de galpões logísticos.

Esse ambiente favorece ativos bem localizados, com contratos longos, locatários de qualidade e capacidade de repasse de inflação. Ao mesmo tempo, a entrada de novo estoque e a possibilidade de aumento da vacância exigem seleção criteriosa dos fundos.

Renda mensal e isenção tributária

Uma das características mais relevantes dos fundos imobiliários é a possibilidade de recebimento periódico de rendimentos. A carteira Safra Top FIIs busca oferecer ao investidor um fluxo mensal de proventos provenientes dos aluguéis dos imóveis, dos rendimentos de CRIs e de outras receitas das carteiras.

Para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos por determinados fundos imobiliários podem ser isentos de Imposto de Renda, desde que sejam atendidas as condições previstas na legislação. A isenção não se aplica indistintamente a todos os casos e deve ser analisada conforme o fundo, o investidor e a regulamentação vigente.

Também é importante diferenciar os rendimentos periódicos do ganho de capital. Eventual lucro obtido com a venda de cotas de FIIs, em regra, possui tratamento tributário próprio e não deve ser confundido com a isenção aplicável aos rendimentos distribuídos quando observados os requisitos legais.

Carteira Top FIIs tem revisão mensal automática

A carteira automática proporciona conveniência ao concentrar a execução da estratégia em uma solução única. O investidor tem acesso ao conjunto de ativos recomendados sem precisar comprar cada papel separadamente e pode contar com revisões periódicas conduzidas pelos especialistas do Safra.

Essa praticidade, contudo, não elimina a necessidade de avaliar o produto de acordo com o perfil de risco, os objetivos financeiros, o horizonte de investimento e a necessidade de liquidez. Fundos imobiliários são negociados em bolsa e estão sujeitos à oscilação de preços, riscos de crédito, vacância, mudanças regulatórias e perdas patrimoniais.

Em agosto, a combinação de exposição elevada a ativos financeiros, diversificação setorial e revisão mensal reforça uma estratégia voltada à geração de renda e à busca de ganho de capital acima do IFIX. A efetividade da tese dependerá, entre outros fatores, da trajetória dos juros, da evolução do mercado de crédito imobiliário e da capacidade dos gestores de manter a qualidade e a rentabilidade dos portfólios.

• Mais informações sobre a Carteira Safra Top FIIs para agosto de 2026.