Fundos imobiliários: Safra eleva recomendação do VINO11 e reduz a do VISC11

O Safra elevou de Neutra para Compra a recomendação para o Vinci Offices (VINO11), estabelecendo preço-alvo de R$ 5,15 por cota em 12 meses, ante R$ 5,24 anteriormente. Considerando a cotação de R$ 4,41 no momento da análise, o potencial de valorização estimado é de 16,7%, com dividend yield projetado de 12,8% para 2027 e retorno total estimado de 29,6%.

A revisão reflete o avanço da estratégia de desalavancagem do fundo, baseada na venda de ativos considerados menos estratégicos, na redução da vacância do edifício Haddock Lobo 347 e no desconto expressivo das cotas em relação ao valor patrimonial.

O VINO11 é negociado a aproximadamente 0,47 vez o valor patrimonial, abaixo da média histórica de cinco anos, próxima de 0,69 vez. Para o Safra, o desconto já incorpora parcela relevante dos riscos associados à alavancagem elevada e à concentração da receita, abrindo espaço para uma recuperação gradual do múltiplo.

Venda de ativos deve reduzir endividamento

A venda do Cardeal Corporate, concluída por R$ 40 milhões — cerca de 12% acima do laudo de avaliação —, reforçou o caixa do fundo e gerou ganho de capital estimado em R$ 1,5 milhão. O fundo também firmou contrato de promessa de compra e venda da participação de 66,7% no Oscar Freire 585, operação ainda sujeita ao cumprimento de condições precedentes.

Com essas transações e o pré-pagamento parcial de R$ 14 milhões do CRI Haddock, a expectativa é de que a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido recue de aproximadamente 46% para 33% até o fim de 2027.

A redução do endividamento tende a aliviar as despesas financeiras e ampliar a flexibilidade do fundo para distribuir dividendos e alocar capital em ativos de maior qualidade.

Ocupação do Haddock Lobo 347 melhora

Outro vetor de valorização é a recuperação do Haddock Lobo 347. A vacância do imóvel caiu de 74% para 55% após a assinatura de novos contratos, movimento que deve contribuir para o aumento da receita recorrente e para a redução dos custos condominiais.

O portfólio do VINO11 reúne nove imóveis e mais de 75 mil metros quadrados de área própria, concentrados em São Paulo e no Rio de Janeiro. A carteira apresenta prazo médio remanescente dos contratos de 7,1 anos e predominância de contratos atípicos, que representam cerca de 66% da receita.

A principal concentração está na Sede Globo, responsável por aproximadamente 57% da receita de aluguel. Embora esse fator represente risco de crédito, o contrato de longo prazo e de natureza atípica também confere maior previsibilidade ao fluxo de receitas.

VISC11: qualidade permanece, mas preço limita o potencial

Para o Vinci Shoppings (VISC11), o Safra rebaixou a recomendação de Compra para Neutra e reduziu o preço-alvo de R$ 127,20 para R$ 109,70 por cota em 12 meses.

Com base na cotação de R$ 103,24, o potencial de valorização estimado é de 6,3%, enquanto o retorno total, incluindo dividendos projetados, chega a 16,4%. O rendimento de dividendos estimado é de 10,1%, praticamente em linha com a média de 10,2% dos pares.

A revisão não decorre de uma deterioração relevante dos ativos. O principal fator é o ambiente macroeconômico menos favorável, marcado pela expectativa de queda mais lenta dos juros e pela permanência de prêmios elevados nas curvas de renda fixa. Esse cenário tende a limitar a valorização dos fundos imobiliários e de seus ativos.

Portfólio diversificado reduz riscos específicos

O VISC11 mantém uma posição considerada sólida dentro do segmento de shopping centers. O fundo possui participações em ativos de diferentes regiões do país, administrados por operadores relevantes, o que reduz a dependência de um único mercado ou empreendimento.

Os indicadores operacionais continuam positivos, com crescimento real das vendas — acima da inflação — e desempenho consistente dos principais shoppings. O crescimento acumulado de 2026 ficou ligeiramente abaixo das projeções iniciais das administradoras, mas o desvio foi atribuído principalmente à revisão das expectativas macroeconômicas ao longo do ano.

As aquisições do Midway Mall e do BH Shopping também reforçam a qualidade estratégica do portfólio. No Midway, o Safra identifica oportunidades de ampliar receitas com mídia, quiosques, áreas comuns e estacionamento. Já o BH Shopping aumenta a exposição do fundo a um ativo relevante do setor e fortalece a parceria com a Multiplan.

Reciclagem de ativos deve fortalecer o balanço

A gestão do VISC11 conduz negociações para vender participações em ativos considerados menos estratégicos, preservando os principais geradores de receita. As operações já anunciadas com o Pátria e a Tívio representam o primeiro passo dessa estratégia.

A reciclagem pode reforçar o caixa, permitir o cumprimento de compromissos futuros e reduzir gradualmente a alavancagem. A dívida líquida equivale atualmente a cerca de 20% do valor dos imóveis, patamar considerado elevado, mas administrável devido ao cronograma alongado de vencimentos.

Apesar do desconto em relação ao valor patrimonial, o VISC11 é negociado a aproximadamente 0,90 vez o valor patrimonial, ligeiramente acima de sua média histórica de cinco anos, de 0,89 vez. Para o Safra, esse nível de precificação é compatível com o ambiente de juros elevados e com o prêmio de risco exigido pelos investidores.

O que observar nas duas teses

As duas análises destacam a reciclagem de ativos como instrumento para fortalecer a estrutura financeira e elevar a qualidade dos portfólios. A diferença está no ponto de partida de cada fundo:

• VINO11: apresenta maior risco financeiro e operacional, mas também maior desconto e potencial de valorização caso a desalavancagem e a ocupação avancem.
• VISC11: possui portfólio mais diversificado e indicadores operacionais resilientes, porém sua precificação já reflete boa parte da qualidade dos ativos.

No VINO11, os principais riscos são o atraso ou a não conclusão das vendas de ativos, a recuperação mais lenta do Haddock Lobo 347, a concentração de receitas, a permanência dos juros elevados e novas vacâncias ou inadimplências.

No VISC11, os riscos incluem uma desaceleração mais forte da economia, redução das vendas nos shoppings, aumento da concorrência regional, avanço do comércio eletrônico e eventual aperto monetário adicional.

Síntese para investidores

A avaliação do Safra sugere uma assimetria mais favorável no VINO11, sustentada pelo desconto patrimonial, pelo potencial de redução da alavancagem e pela melhora da ocupação. O fundo, contudo, exige maior tolerância a riscos de execução e concentração.

No VISC11, a recomendação Neutra reflete uma combinação de fundamentos sólidos e valorização mais limitada no cenário atual. O fundo permanece bem posicionado no segmento de shoppings, mas o retorno esperado não oferece, na visão do Safra, margem suficiente para justificar uma recomendação mais positiva.