Os rumos do mercado imobiliário na J.Safra Investment Conference

Nos dias 16 e 17 de setembro, durante a J. Safra Investment Conference 2025, investidores se reuniram com equipes de gestão das principais empresas do setor imobiliário para discussões aprofundadas sobre os principais temas do setor.

Entre vários tópicos importantes, o Banco Safra destaca:

• (i) Nova rodada de incentivos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e novo marco da poupança. As empresas enfatizaram as conversas em andamento entre a Abrainc/Secovi e o Ministério das Cidades sobre a aprovação de uma nova rodada de incentivos do MCMV. O Conselho Curador do FGTS deve votar em 30 de setembro ajustes na curva de subsídios do programa e tetos mais altos para as faixas de menor renda. Paralelamente, avançam as discussões sobre melhorias nas condições da Faixa 4 (renda familiar e limite de preço), diante de uma demanda inicial mais fraca. Entidades do setor já pressionam pela criação de uma nova faixa de renda (“Faixa 5”) para financiar unidades de até cerca de R$ 1,2 milhão com recursos do fundo social. Também foram discutidas propostas para o marco da poupança, com executivos apontando que a proposta do governo deve incluir a liberação de 5% do compulsório dos bancos — o que pode destravar entre R$ 35 bilhões e R$ 45 bilhões em crédito imobiliário, com 80% dos empréstimos provavelmente limitados a uma taxa de 12% (vs. ~12%–13% atualmente).
• (ii) Habitação de baixa renda continua sendo o tema central, mas o ciclo de afrouxamento monetário iminente despertou o apetite dos investidores pelo nicho de média/alta renda. A maioria dos investidores continua otimista com o segmento MCMV, sustentado pelo forte momento de lucros do programa, perspectivas de dividendos mais altos e riscos limitados para o crescimento futuro. A valorização do real continua a aliviar preocupações com a inflação, enquanto restrições de financiamento permanecem improváveis. Ainda assim, alguns investidores questionaram a capacidade das empresas de manter o poder de precificação diante da esperada desaceleração econômica — o que pode ser compensado pelos ganhos de acessibilidade com a nova rodada de incentivos do MCMV. Por outro lado, embora haja risco elevado de uma desaceleração mais significativa nas vendas do nicho de média/alta renda, os níveis comprimidos de valuation do segmento, diante da perspectiva de afrouxamento monetário, renovaram o interesse dos investidores. A Cyrela surgiu como a aposta consensual, apoiada por lançamentos acima do esperado, aumentando o potencial de revisão positiva dos lucros.
• (iii) Discussões centradas principalmente nos esforços de alocação de capital dos shoppings. Os executivos presentes na conferência mostraram otimismo quanto à possível redução do capex recorrente, já que a maioria das empresas está se aproximando do fim de um ciclo de revitalização de seus ativos. As equipes de gestão também se mostraram positivas em relação aos investimentos em expansão, prevendo retornos atrativos (TIRs de dois dígitos). Por outro lado, os ventos contrários macroeconômicos podem atrasar novas vendas de ativos. Enquanto isso, a demanda por novos espaços comerciais permanece sólida, e as vendas dos lojistas continuam superando os níveis de inflação — embora comparativos mais difíceis em julho de 2024 possam limitar o crescimento das vendas. Ainda assim, os níveis de inadimplência e os custos de ocupação permanecem bem abaixo das médias históricas, o que deve permitir que as empresas continuem pressionando por aluguéis mais altos.