Riscos do setor imobiliário aumentam com juros altos e estoques crescentes
Corte gradual da Selic, captação negativa da poupança e desaceleração nas vendas pressionam o crédito das incorporadoras. Empresas mais expostas ao Minha Casa, Minha Vida mostram maior resiliência, enquanto o médio e alto padrão exige cautela
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Juros, disponibilidade de crédito habitacional, custos de construção e velocidade de vendas definem o cenário de risco para incorporadoras em 2026 | Foto: Getty Images
O setor imobiliário entra no segundo semestre de 2026 com uma combinação de fatores que eleva a atenção sobre a qualidade de crédito das incorporadoras. Embora a taxa Selic tenha recuado para 14% ao ano em agosto, o nível ainda restritivo dos juros mantém elevado o custo do financiamento imobiliário de mercado e limita a demanda, sobretudo nos segmentos de média e alta renda.
Ao mesmo tempo, a caderneta de poupança, principal fonte de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, segue registrando captações líquidas negativas. Nos 12 meses encerrados em junho de 2026, a saída líquida foi de R$ 55 bilhões. O movimento amplia a competição por recursos e encarece o crédito para compradores e incorporadoras.
Nesse ambiente, a diferença entre os segmentos se torna mais evidente. As companhias com maior presença no programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida contam com o suporte do FGTS, que oferece custo de financiamento menor e maior previsibilidade de demanda. Já as empresas concentradas em imóveis de médio e alto padrão enfrentam estoques mais elevados, vendas menos aceleradas e distratos em crescimento.
Juros ainda limitam o crédito imobiliário
O ciclo de redução da taxa básica ajuda a reduzir gradualmente a pressão financeira, mas não elimina os efeitos de uma Selic ainda elevada. O crédito imobiliário financiado pelo SBPE segue sensível ao custo de captação e à concorrência com instrumentos de renda fixa.
O FGTS preserva uma posição mais favorável no financiamento à baixa renda. Entretanto, a execução dos recursos destinados à habitação ficou abaixo do ritmo esperado no primeiro semestre. Dos R$ 144,5 bilhões previstos para o setor em 2026, 45,4% haviam sido desembolsados até junho.
A execução mais lenta não decorre de falta de recursos. O saldo do FGTS alcançou R$ 695 bilhões em 2025. O principal desafio está na velocidade de originação dos financiamentos, especialmente nas novas faixas do programa habitacional.
Custos de construção pressionam as margens
O Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC, acumulou alta de 6,6% em 12 meses até agosto de 2026. A mão de obra lidera a pressão, com avanço de 7,8% no período, enquanto os custos de materiais desaceleraram para 5,9%.
A alta de custos afeta principalmente os projetos de ciclo longo, mais comuns no médio e alto padrão. Nesses empreendimentos, o aumento das despesas de obra pode superar o reajuste dos recebíveis e reduzir a margem a apropriar.
Além disso, a discussão sobre uma eventual redução da jornada de trabalho, com o fim da escala 6×1, adiciona um risco estrutural. A construção civil demanda mão de obra intensiva e pode enfrentar aumento de custos caso sejam necessárias novas contratações ou turnos para manter o ritmo das obras.
Estoques e distratos mudam o ciclo
Depois de dois anos de absorção mais forte e redução dos estoques, o mercado mostra sinais de inflexão. Em março de 2026, o estoque nacional equivalia a 9,6 meses de vendas, primeira alta em três anos. Os lançamentos cresceram 5,7% em 12 meses, acima da expansão de 3,7% das vendas.
Em São Paulo, o estoque de imóveis de médio e alto padrão alcançou 12,9 meses de vendas em junho, ante 8,2 meses no mesmo período do ano anterior. Na baixa renda, o indicador ficou em 8,1 meses.
Os distratos também avançaram. A taxa nacional chegou a 12,4% das vendas até julho, mas atingiu 20,9% no segmento médio e alto padrão. No Minha Casa, Minha Vida, a taxa ficou em 11,1%.
A expansão do pró-soluto, crédito concedido diretamente pelas incorporadoras para complementar o financiamento do comprador, exige monitoramento adicional. O instrumento ajuda a sustentar vendas, porém amplia a exposição das empresas a recebíveis sem garantia real e ao risco de inadimplência após a entrega das chaves.
Baixa renda mostra maior resiliência
O segmento de baixa renda permanece mais protegido pela oferta de crédito direcionado do FGTS e pela demanda estrutural por habitação. Em junho, os lançamentos do Minha Casa, Minha Vida cresceram 21% em São Paulo e representaram 81% do volume total da cidade.
Ainda assim, a competição aumentou, especialmente na Faixa 3 do programa. A velocidade de vendas perdeu força, enquanto a maior utilização do pró-soluto adiciona risco à carteira de recebíveis das incorporadoras.
No médio e alto padrão, o cenário é mais desafiador. Os juros elevados dificultam o financiamento ao comprador, a oferta cresce em ritmo superior às vendas e os distratos aumentam. Nesse contexto, empresas com menor alavancagem, boa liquidez e maior diversificação de receitas tendem a apresentar perfil de crédito mais defensivo.
Incorporadoras: avaliações de crédito do Safra
| Incorporadora | Avaliação | Principais pontos |
|---|---|---|
| Cury (CURY3) | Preferência | Margens elevadas, vendas acima da média, caixa líquido e exposição concentrada no Minha Casa, Minha Vida. |
| Moura Dubeux (MDNE3) | Preferência | Baixa alavancagem, modelo de condomínios com maior previsibilidade de receita e perfil de dívida alongado. |
| Direcional (DIRR3) | Preferência | Margens próximas de 40%, alavancagem moderada, liquidez robusta e cronograma de dívida bem distribuído. |
| JHSF (JHSF3) | Preferência | Diversificação em renda recorrente, perfil de dívida alongado e alavancagem controlada. |
| Nortis (sem ticker listado) | Neutro | Estrutura de capital conservadora, caixa elevado e bons indicadores de vendas, com atenção à exposição ao médio e alto padrão. |
| Plano&Plano (PLPL3) | Neutro | Forte presença na baixa renda em São Paulo, liquidez elevada e alavancagem moderada, mas com exposição relevante ao Minha Casa, Minha Vida e ao pró-soluto. |
| Lavvi (LAVV3) | Neutro | Boa rentabilidade e liquidez, compensadas por aumento da alavancagem, projetos de ciclo longo e maior estoque pronto. |
| Melnick (MELK3) | Neutro | Liderança no Rio Grande do Sul e portfólio diversificado, mas com elevação rápida da alavancagem, menor liquidez e desaceleração das vendas. |
| MRV (MRVE3) | Cautela | Alavancagem elevada e pressão do custo da dívida, apesar da melhora operacional no Brasil e da venda de ativos da Resia nos Estados Unidos. |
| Patrimar (PATR3) | Cautela | Alavancagem elevada, baixa folga em covenants e ritmo menor de vendas, ainda que a empresa conte com fluxo contratado e monetização de estoques. |
| One DI (sem ticker listado) | Cautela | Alavancagem alta, rentabilidade abaixo da média e velocidade de vendas inferior à observada no mercado de São Paulo. |
Fonte: Safra Credit Research, relatório setorial de 16 de setembro de 2026.
Este material foi preparado e distribuído pelo Banco Safra S.A. O conteúdo disponibilizado em O Especialista possui caráter meramente informativo e educacional, não constituindo oferta, solicitação, recomendação ou aconselhamento de investimento. Antes de investir, verifique seu perfil de investidor, os riscos envolvidos e consulte os documentos dos produtos.
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