Reforma tributária: shoppings se preparam para a chegada do IVA

A reforma do IVA (Imposto sobre Valor Agregado), aprovada em 2025, entra em fase de transição a partir de 2027, com implementação plena apenas em 2033. O novo sistema de impostos substitui PIS/COFINS, ICMS e ISS por uma estrutura dual de IVA composta por CBS (federal) e IBS (estadual e municipal).

Embora a alíquota final ainda não esteja definida, estimativas apontam para algo entre aproximadamente 26,5% a 28% para preservar a neutralidade tributária. Estados e municípios manterão autonomia para definir o componente do IBS e poderão ajustar a alíquota para cima ou para baixo.

A locação imobiliária terá desconto de 70% no IVA, implicando uma alíquota efetiva de até 8,4% aproximadamente quando plenamente implementada.

Arcabouço legal para repasse de impostos

Uma das principais preocupações dos investidores do setor de shoppings é se os operadores conseguirão repassar legalmente CBS e IBS aos lojistas em novos contratos.

Segundo Murillo Allevato, sócio e consultor da área tributária do Bichara Advogados, a própria reforma tributária dá suporte legal ao repasse, pois os tributos são cobrados “por fora” do preço e a lei permite seu repasse ao cliente.

Eventuais litígios não devem ser movidos contra o fisco, mas resolvidos na esfera privada entre locadores e locatários, afirma o especialista. Na prática, operadores já inserem cláusulas de repasse em novos contratos, embora alguns lojistas questionem o mecanismo e emitam notificações extrajudiciais, elevando o risco de disputas privadas.

Receita de estacionamento e serviços

O estacionamento nos shoppings é uma das atividades mais impactadas negativamente pela mudança tributária: não se beneficia de desconto e estará sujeito à alíquota cheia de CBS/IBS, com pouca possibilidade de gerar créditos, dada a baixa intensidade de custos e capex. Assim, a maior carga tende a ser repassada a preços, com efeito inflacionário.

Para serviços, a alíquota pode variar conforme a natureza da atividade. Receitas de mídia e publicidade nos shoppings, por exemplo, podem ser enquadradas como locação de espaço (desconto de 70%) ou como serviços (desconto de 50%), afetando o tratamento tributário.

Capex e créditos

No regime atual, créditos de PIS/COFINS sobre capex (investimentos) seguem a depreciação ao longo da vida útil. No novo IVA, os créditos devem ser apropriados à vista, beneficiando operadores listados com pipelines relevantes de retrofit e expansão.

Créditos de um projeto podem ser usados em outros projetos do mesmo operador. Quanto ao saldo de créditos de PIS/COFINS (tributo extinto em 2027), Allevato destaca que algumas empresas podem migrar do lucro presumido para o lucro real para aproveitar esses créditos.