Crédito habitacional amplia dependência de LCIs, LIGs e CRIs

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) reforça que o crédito habitacional caminha para uma maior dependência de instrumentos de mercado (LCIs, LIGs e CRIs), dado o limite estrutural da poupança e FGTS em 10% do PIB, o que deve manter as taxas hipotecárias elevadas.

O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) Faixa 4 tende a ganhar tração nos próximos meses, mas sem expansão de renda ou valores no curto prazo, e o Fundo Social deve permanecer limitado ao orçamento já previsto.

As LCIs ganham relevância como fonte de funding, mas a proposta de tributação de 5% a partir de 2026 pode pressionar ainda mais as taxas, enquanto a inadimplência segue em patamares historicamente baixos.

O diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, reuniu analistas para falar sobre a nova proposta de financiamento habitacional. Entre os principais temas abordados, destacam-se:

• (i) a transição do modelo Sistema brasileiro de Poupança e empréstimos (SBPE) para um modelo potencialmente baseado em instrumentos de mercado;
• (ii) o desempenho e as perspectivas da recém-lançada Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e a possível criação de uma nova faixa; e
• (iii) a expansão das LCIs para financiamento habitacional e a proposta de tributação desse instrumento.

Transição do financiamento baseado em poupança

O diretor acredita que a poupança e o FGTS devem se estabilizar em torno de 10% do PIB, que seria o teto natural para o crédito habitacional direcionado.

A partir desse limite, qualquer crescimento adicional dependeria de instrumentos de mercado, mais caros. No futuro, os recursos da poupança tenderão a ser cada vez mais direcionados a empréstimos para pessoas físicas, enquanto o financiamento às empresas dependerá de LCIs, LIGs e CRIs.

Com a pressão sobre o SBPE, devido a saídas constantes e juros elevados, os bancos têm recorrido a estruturas mistas com LCIs, o que deve manter as taxas hipotecárias em dois dígitos.

O Banco Central estuda medidas para suavizar a transição — como liberação parcial de compulsórios e ajustes nas regras de direcionamento.

Ainda assim, a tendência de longo prazo é um sistema em que os instrumentos de mercado ganham relevância e a poupança perde participação.

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MCMV Faixa 4

Embora o programa já tenha ampliado o acesso à habitação ao incluir famílias de renda média, investidores questionaram a possibilidade de aumentar o teto de renda e os valores dos imóveis.

O diretor considera improvável no curto prazo, já que o mercado ainda está se adaptando às regras atuais, e a expectativa é de maior uso da Faixa 4 nos próximos meses.

Questionou-se também se o Fundo Social poderia cobrir a lacuna do SBPE, mas a Abecip ressaltou que, apesar de o orçamento de R$15 bilhões estar garantido para 2025 e 2026, não deve haver novos aportes.

LCIs e inadimplência

O diretor destacou a crescente importância das LCIs no financiamento habitacional, sobretudo diante da pressão sobre a poupança. As emissões se aceleraram após o CMN reduzir o prazo mínimo de vencimento de um ano para seis meses, mas a entidade defende o retorno ao prazo original de três meses.

Ele alertou que a tributação proposta de 5% (a partir de 2026) poderia adicionar até 70 pontos-base às taxas hipotecárias, reduzindo a acessibilidade.

Apesar das taxas atuais em dois dígitos, a inadimplência do SBPE segue em mínimas históricas (0,8% em julho), sustentada pela valorização dos imóveis e alternativas de refinanciamento caso os juros recuem.