Mercado de imóveis cresce, mas estoque de alto padrão acende sinal de alerta

A Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de São Paulo (Secovi-SP) divulgou os dados de mercado referentes a agosto. O número de lançamentos na cidade totalizou 9,4 mil unidades, com 4% de crescimento sobre o ano passado. Foram 124,3 mil unidades lançadas no acumulado de 12 meses, o que representa uma alta de 37% na comparação com agosto do ano passado.

As vendas líquidas foram de 7,9 mil unidades (queda de 19% em relação a agosto do ano passado). No acumulado de 12 meses, foram 110 mil unidades vendidas , alta de 19% sobre o mesmo período de 2024. Isso representou R$ 59,1 bilhões em valor geral de vendas (VGV), valor que representa crescimento de 11% sobre o ano anterior.

Como resultado, a taxa de vendas sobre oferta (SoS) mensal da cidade ficou em 10,8% (queda de 4,4 pontos porcentuais, elevando a SoS acumulada em 12 meses para 62,8% e aumentando o estoque para 7,1 meses de vendas (ante 7,0 meses em agosto de 2024).

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Vendas e lançamentos mais fracos no segmento de baixa renda

Os lançamentos no segmento de baixa renda caíram 2% na comparação anual para 5,9 mil unidades. As vendas líquidas caíram 19% em relação ao mesmo período do ano passado para 4,7 mil unidades, resultando em uma SoS mensal de 12,0% (-6,6 p.p. A/A).

Enquanto isso, as vendas no acumulado de 12 meses ainda cresceram +36% A/A para 66 mil unidades, mantendo o estoque em um nível saudável de 6,3 meses de vendas (acima dos 6,2 meses registrados em agosto de 2024), representando 53% do estoque total da cidade (ante 47% em agosto de 2024).

Ritmo acelerado de lançamentos no nicho médio/alto padrão, embora a desaceleração das vendas continue. Os lançamentos mantiveram o ritmo acelerado dos últimos meses, crescendo 15% A/A para 3,5 mil unidades.

Em contrapartida, as vendas líquidas caíram 19% A/A para 3,2 mil unidades, levando a uma SoS mensal mais fraca, porém ainda resiliente, de 9,5% (-2,6 p.p. A/A).

Entre as faixas de preço, a maioria apresentou contrações em suas taxas de SoS. Em contraste, as unidades de luxo (acima de R$2,1 milhões) foram o destaque positivo em agosto, registrando um ganho de 3,2 p.p. A/A em sua SoS mensal após meses de quedas consecutivas.

Ainda assim, o estoque no nicho médio/alto padrão cresceu para 8,4 meses de vendas em agosto (ante 8,2 meses em julho de 2025 e 7,9 em agosto de 2024).

Vendas de imóveis de médio e alto padrão caem 19%

São Paulo registrou resultados operacionais mais fracos em agosto, com contração nas vendas tanto no segmento de baixa renda quanto no médio/alto padrão. Os especialistas do Banco Safra destacam a queda de 19% A/A nas vendas do nicho médio/alto padrão, apesar do aumento de 15% nos lançamentos, o que levou a uma contração de ~2,6 p.p. A/A na SoS mensal.

O aumento de 55% no acumulado do ano nos lançamentos acende sinais de alerta para um acúmulo mais preocupante de estoque, já que as taxas de financiamento mais altas e a menor disponibilidade de crédito devem continuar pressionando as vendas das construtoras.

Ainda assim, as vendas de imóveis de alto padrão surpreenderam positivamente, apresentando números sólidos após um desempenho fraco no ano.

A Cyrela (CYRE3) continua sendo nome preferido no segmento, dado seu menor nível de estoque (11 meses de vendas) e a crescente participação de empreendimentos de baixa renda em seu mix de lançamentos, o que deve oferecer alguma proteção contra uma eventual desaceleração macroeconômica.