Melhores ações de shoppings em ano de eleições e queda de juros

Os especialistas em análise de ações do Banco Safra revisaram as estimativas para as operadoras de shoppings para navegar em um ano eleitoral volátil e com tend~encia de queda dos juros.

Na visão do banco, o setor continua sendo uma defesa eficaz contra volatilidade macroeconômica, pois deve se beneficiar do próximo ciclo de afrouxamento, dado seu comportamento semelhante ao de títulos, além de oferecer proteção atraente contra a inflação caso o cenário macro piore.

O segmento também se aproxima do fim de um ciclo pesado de revitalizações, tornando-se estruturalmente mais bem posicionado para melhorar retornos aos acionistas.

Por fim, a implementação da reforma tributária brasileira deve ser um importante impulsionador para as empresas listadas, gerando potencial de alta relevante frente às estimativas atuais do mercado.

Investimentos menores podem destravar pagamentos de dividendos estruturalmente mais altos.

O segmento de shoppings está concluindo um ciclo significativo de revitalizações, no qual o capex recorrente (excluindo expansões e greenfields) atingiu 20% do NOI em 2024.

À medida que os investimentos recorrentes retornam a níveis mais baixos, o Banco Safra espera aceleração na desalavancagem das empresas e mais espaço para maiores pagamentos de dividendos.

Assumindo ausência de novos projetos de expansão, uma meta de dívida líquida/EBITDA de 2,0x ao final de 2028 (abaixo da média histórica) poderia suportar um rendimento médio anual de 10% entre 2026–2028.

Reforma do IVA pode impulsionar revisões de lucro dos shoppigs

O novo sistema de IVA (imposto que vai substituir CBS + IBS) começará a ser implementado em 2027 e deve ser um impulsionador relevante para operadoras listadas com ativos dominantes, que terão maior capacidade de repassar o imposto aos preços finais.

Um portfólio capaz de repassar 50% do IVA poderia adicionar mais de 7% em valor de valor presente líquido (NPV) incremental.

Ao incorporar a reforma tributária em seuss modelos, o Banco Safra estima um ganho médio de 8% no FFO (fundos de operação) em 2027 e de 6% em 2033, quando plenamente implementada, resultando em cerca de 6% adicionais de NPV para as operadoras listadas.

Como investir no setor de shoppings?

A Multiplan (MULT3) é a principal escolha do Banco Safra no setor de shoppings. A empresa acaba de concluir seu grande ciclo de revitalização, o que deve fortalecer seu portfólio (aumentando o potencial de alta do aluguel real) e abrir espaço para
maiores retornos aos acionistas.

A companhia também deve ser a principal beneficiária da reforma do IVA, podendo registrar a maior revisão de lucros (FFO em 2027 +15% acima das estimativas de mercado).

Apesar da recente alta das ações, ainda vemos um spread de 350bps no FFO yield sobre títulos indexados à inflação (vs. 280bps históricos) e uma atrativa TIR real de 10,2%.

ALOS e IGTI

Após a Multiplan, seguem de perto nas preferências a Allos (ALOS3) e Iguatemi (IGTI11).

Embora o Banco Safra espere que a Allos apresente desempenho inferior ao dos pares listados em crescimento de vendas e aluguéis, a instituição vê a empresa totalmente comprometida em aumentar retornos aos acionistas.

O Safra estima um inspirador dividend yield médio de 11% entre 2026–2028, o que deve sustentar o desempenho das ações em um ano volátil.

Por fim, o banco estima uma TIR real atraente de 10,7% para a IGTI11, enquanto seu portfólio premium deve garantir forte crescimento de vendas e aluguéis. Ainda assim, ao contrário das pares, a empresa está iniciando um ciclo pesado de investimentos, o que deve manter os dividendos em níveis mínimos em um ambiente de mercado que favorece pagadoras de dividendos.

Riscos a monitorar:

• (i) descontos de aluguel maiores que o esperado com a implementação da reforma do IVA ou diante de deterioração macro;
• (ii) reajuste de contratos abaixo do esperado pelo IGP;
• (iii) investimentos em greenfields ou expansões com retornos menores;
• (iv) atividades de M&A dilutivas.