Iguatemi tem forte desempenho operacional e maior custo financeiro

A Rede Iguatemi (IGTI11) apresentou resultados neutros no segundo trimestre de 2025, ficando majoritariamente dentro das estimativas do Banco Safra. A companhia manteve o forte ritmo operacional dos trimestres anteriores, com um sólido crescimento de 14,4% em SAS (vendas nas mesmas áreas) e 10,4% em SSR (aluguel nas mesmas áreas). Isso, aliado à melhora na divisão de varejo, impulsionou um aumento de 24% no EBITDA ajustado em relação ao ano anterior.

No entanto, a maior pressão sobre os resultados financeiros, devido ao aumento das taxas de juros e maior alavancagem, contribuiu para uma queda de 8% no Fundos de Operações (FFO) em relação ao segundo trimestre de 2024.

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Iguatemi (IGTI11) mantém forte ritmo operacional dos trimestres anteriores

O SAS (vendas nas mesmas áreas) subiu 14,4%, enquanto as vendas por metro quadrado cresceram 15,9%, refletindo também a melhora no mix do portfólio após transações recentes.

Ao mesmo tempo, a taxa de ocupação da companhia aumentou 1,4 ponto percentual (p.p.) em relação ao ano anterior, atingindo 96,4%, enquanto o custo de ocupação caiu 0,3 p.p., para 10,5%. Isso, combinado com uma saudável taxa de inadimplência líquida de 0,3% (+1,7 p.p. em relação ao 2T24), deve permitir à empresa continuar pressionando por aluguéis mais altos.

A receita bruta da Iguatemi ficou dentro da estimativa do Safra, em R$ 389 milhões (+22% A/A). A receita de aluguel cresceu 23% A/A, para R$ 308 milhões (+7% vs. Safra), beneficiada por um crescimento de 10,4% no SSR em relação ao 2T24, implicando um crescimento real de 5,4 p.p. acima do reajuste pelo IGP do portfólio.

O desempenho também refletiu a inclusão dos ativos recém-adquiridos, que contribuíram para um aumento de 16% no aluguel por metro quadrado. Além disso, o aumento de 5,3% no fluxo de veículos, aliado ao recente reajuste nas tarifas de estacionamento, impulsionou a receita de estacionamento em 33% A/A, para R$ 72 milhões (+14% vs. Safra).

Excluindo os ativos recém-adquiridos, o fluxo de veículos em ativos comparáveis cresceu 1,6%. Por outro lado, os maiores gastos com corretagem e consultoria elevaram as despesas com propriedades em 4% A/A, embora ainda tenham sustentado um NOI de R$ 303 milhões (-3% vs. Safra), implicando um crescimento de 20% A/A.

O EBITDA ajustado da companhia cresceu 24% A/A, para R$ 288 milhões, ficando 3% acima da estimativa do Safra. Por outro lado, as despesas gerais e administrativas aumentaram 15% A/A, refletindo principalmente o pagamento de participação nos lucros a ex-funcionários e o aumento de despesas com serviços de terceiros relacionados ao programa de treinamento executivo.

Ainda assim, a empresa reportou uma melhora de 6,1 p.p. na margem operacional do segmento de varejo (margem EBITDA de 6,3%), contribuindo para uma saudável margem EBITDA de 74,1% (-0,4 p.p. A/A), ainda 0,3 p.p. abaixo da projeção do Safra.

Enquanto isso, a perda financeira líquida (excluindo efeitos não recorrentes) aumentou 65% A/A, reflexo da maior alavancagem da Iguatemi após as aquisições do Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, em um ambiente de juros mais altos. Assim, o FFO ajustado da Iguatemi caiu 8% A/A, para R$ 141 milhões, implicando uma margem FFO de 36,3% (-14 p.p. A/A e -9,4 p.p. vs. Safra).

A empresa encerrou o segundo trimestre com uma alavancagem de 1,9x dívida líquida/EBITDA (+0,1 p.p. T/T e A/A), ainda sem refletir os recursos da venda de 10% do Shopping Pátio Paulista (R$ 245 milhões) para a Funcef.

Visão do Safra sobre os resultados do IGTI11

Em um trimestre marcado por diversos efeitos não recorrentes, o resultado final da companhia ficou amplamente em linha com a estimativa do Safra, com a queda de 8% A/A sendo principalmente causada pela pressão no resultado financeiro líquido.

Ainda assim, o Safra reitera a recomendação de Compra para IGTI11, já que a empresa possui o portfólio mais premium do setor e mantém os maiores níveis de vendas e aluguel por metro quadrado entre os pares listados, enquanto suas ações ainda negociam com um atrativo yield de FFO de 11,3% para 2025E (implicando um desconto de ~15% em relação à Multiplan) e um spread de 2,4 p.p. em relação ao rendimento da NTN-B 2035.