Iguatemi avança na aquisição do Higienópolis e Pátio Paulista

O Iguatemi (IGTI11) deu mais um passo na transação de R$ 2,6 bilhões anunciada em dezembro passado para a aquisição das participações da Brookfield no Pátio Higienópolis e Pátio Paulista.

A empresa agora firmou compromissos com parceiros financeiros e coproprietários importantes—XP Malls, fundo de investimento Shopping Pátio Paulista, fundo de investimento BBIG e Braz Participações—, garantindo um total de R$1,5 bilhão, o que representa ~57% da transação.

Além disso, alguns co-proprietários expressaram interesse em alocar um adicional de cerca de R$ 250 milhões, e a Iguatemi continua discutindo com outros parceiros financeiros sobre suas participações. Notavelmente, a transação não está sujeita à participação de tais terceiros.

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Estrutura de investimento e propriedade

Embora a estrutura final de propriedade ainda dependa dessas negociações, a Iguatemi se comprometeu a investir R$ 700 milhões, garantindo:

• (i) uma participação de 30% no Pátio Higienópolis (aumentando de ~11,5% atual) e
• (ii) uma participação de 11% no Pátio Paulista.

A empresa pagará R$ 490 milhões na data de fechamento e o restante será pago nos próximos 24 meses, ajustado pela taxa CDI.

Apesar do investimento maior do que o esperado (a Rio Bravo recentemente cancelou um compromisso de R$ 400 milhões devido a desafios de financiamento), a administração ainda espera manter a alavancagem financeira da empresa abaixo da meta de 2,0x dívida líquida / EBITDA até o final de 2025, o que ainda pode ser apoiado pela venda de participações minoritárias em alguns de seus ativos.

Análise do Safra sobre a aquisição anunciada pelo Iguatemi

O compromisso de investimento de R$ 700 milhões da Iguatemi cria alguma incerteza, pois excede as expectativas do mercado (~R$ 500 milhões), especialmente com o potencial desembolso adicional de R$ 160 milhões, o que poderia aumentar ainda mais a alavancagem financeira da empresa em meio a um ciclo de aperto.

No entanto, apesar da maior alavancagem—nosso caso base implica uma dívida líquida / EBITDA de 2,1x até o final de 2025—, o Safra estima apenas uma modesta queda de ~3% no FFO ajustado em 2025 (~4% para um investimento de R$860 milhões), recuperando para um ganho de ~1% no FFO em 2026.

Em termos estratégicos, a transação fortalece a posição da Iguatemi, já que o Pátio Higienópolis é o terceiro maior shopping da empresa em termos de aluguel/m², enquanto o Pátio Paulista ocupará a quarta posição.

O Banco Safra reitera a recomendação de Compra para IGTI11, destacando seu atraente rendimento do fluxo de caixa das operações (FFO) de ~14% para 2025 (pós-aquisição), implicando um desconto de ~20% em relação à Multiplan, que o banco considera excessivamente elevado, dado os ativos de alta qualidade da empresa.