Fundos imobiliários: preços indicam excelente janela de oportunidade

Nos últimos meses, os fundos imobiliários que investem em ativos reais — como escritórios, shoppings e galpões logísticos — voltaram ao radar de muitos investidores. Isso porque, mesmo com sinais consistentes de recuperação operacional no mercado físico, os preços de muitas cotas continuam bastante descontados no mercado secundário, o que indica uma excelente oportunidade para quem deseja investir nestes fundos.

Os dados de mercado mostram que, apesar da valorização do índice geral de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ao longo de 2025, os principais segmentos de tijolo ainda apresentam deságios significativos em relação ao valor patrimonial, segundo Henrique Lazarini, da equipe de gestão de Fundos Imobiliários do Banco Safra.

Alguns setores — como escritórios e shoppings — seguem sendo negociados na Bolsa com uma relação entre prelo e valor patrimonial abaixo de 0,80, mesmo após ajustes e revisões nos portfólios. Essa diferença entre preço de mercado e valor patrimonial sugere que o cenário pode estar sendo precificado com um excesso de cautela, especialmente quando comparado à melhora que já vem sendo observada nos fundamentos operacionais.

Saiba mais

• Carteira Top Fundos Imobiliários aumenta diversificação em shoppings
• TOTVS compra empresa de tecnologia de varejo da Stone por R$ 3 bi
• Como operar na bolsa de valores com a segurança da Safra Corretora

Segmento de lajes mostra sinais cada vez mais consistentes

O setor de lajes corporativas talvez seja hoje o exemplo mais claro dessa desconexão entre mercado físico e secundário, segundo o especialista.

De acordo com reportagem recente do Valor Econômico, a vacância de escritórios em São Paulo atingiu o menor patamar desde o início da pandemia. É o tipo de dado que dificilmente passa despercebido por quem acompanha o setor imobiliário.

Regiões que vinham sendo pressionadas desde 2020, como Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio, foram justamente as que mais se destacaram em absorção líquida neste ano, refletindo uma retomada real da demanda por espaços bem localizados, mas com preços mais competitivos.

Enquanto isso, regiões como Faria Lima seguem com preços elevados e vacância bastante controlada, reforçando a força estrutural da localização.

Se somarmos isso ao fato de que muitos fundos com esse perfil ainda negociam com descontos de 20% a 30% sobre o valor patrimonial, a mensagem fica clara: há fundamentos concretos se fortalecendo, enquanto os preços seguem defasados.

Outros segmentos também mostram força, segundo a análise dos especialistas do Banco Safra: no setor de shoppings centers, a performance operacional tem sido consistente, com níveis saudáveis de ocupação e aumento nas vendas.

Já os galpões logísticos continuam com baixa vacância estrutural e resiliência na ocupação, mesmo com maior seletividade por parte dos inquilinos.

Conclusão: bom momento para investir em fundos imobiliários

Esse tipo de assimetria entre fundamento e preço não é incomum — mas em momentos como o atual, ela se destaca. Para quem acompanha o setor de fundos imobiliários de perto, o recado é simples: os imóveis estão se recuperando mais rápido do que as cotas dos fundos. E quando isso acontece, surgem distorções que podem representar boas oportunidades de entrada para o investidor atento.