Fundo imobiliário de papel ou de tijolo? Tendências e oportunidades para investir

Qual a melhor opção no atual cenário da economia? Fundo imobiliário de tijolo ou de papel? O Banco Safra divulgou uma análise para clientes mostrando as tendências e oportunidades em cada um dos segmentos dos Fundos Imobiliários (FIIs), com destaque para o segmento de ativos financeiros, ou de papel, comparando-os com outras opções de investimento similares, como os títulos de crédito privado (debêntures incentivadas, Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) e Certificado de Recebível do Agronegócio (CRA)).

Segundo o Safra, a deterioração das perspectivas para a economia nos últimos meses levou à performance negativa dos Fundos Imobiliários, embora o desempenho dos fundos de papel tenha sido melhor, confirmando a visão do banco de que esse segmento pode capturar melhor o ambiente de juros e inflação mais altos. Contudo, os especialistas do Safra ainda veem espaço para uma melhor performance do segmento.

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Inflação e juros impulsionam os resultados dos Fundos Imobiliários

Ao contrário dos fundos de tijolo, cujos rendimentos mensais estão geralmente atrelados ao valor do aluguel e à área ocupada, o segmento de papel se beneficia de juros elevados e da alta da inflação. Seus rendimentos mensais são compostos do pagamento de juros e da correção monetária dos ativos investidos.

A equipe de macroeconomia do banco Safra projeta a taxa básica de juros (Selic) em 13,75% no fim de 2025 (com pico de 14,75%) e espera um IPCA de 5,2%, acima do centro da meta. Considerando que a remuneração média dos FIIs de papel de maior qualidade a preços de mercado consiste em IPCA +10,8% ou CDI +1,6%, pode-se esperar por rendimentos médios isentos de imposto de renda, líquidos da taxa de administração, superiores a 16% para os fundos indexados à inflação e superiores a 14,5% para os fundos indexados ao CDI, patamar considerado bastante atrativo.

Atratividade dos FIIs de papel vs. as outras opções

Os especialistas do Banco Safra notam que os fundos de papel apresentam spreads médios que variam entre 3,29 p.p. e 8,95 p.p. sobre a taxa da NTN-B 2035 (título público indexado à inflação), que nos parecem prêmios significativos. Além disso, quando comparados com o IMA-B (índice das NTN-Bs), os FIIs são negociados próximos ao segundo desvio padrão abaixo da média dos últimos 7 anos, nível que sugere retorno superior.

Por último, comparando os spreads dos FIIs de papel com os títulos de crédito privado com riscos similares, nota-se um prêmio de 2,41 p.p. para os FIIs, reforçando a visão do Banco Safra construtiva para o segmento.

Como se posicionar em Fundos Imobiliários no atual cenário?

Com esta análise, os especialistas do banco Safra entendem que faz sentido manter uma exposição acima do peso do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) no segmento de papel em uma carteira de FIIs, alinhada à posição da Carteira Recomendada Top FIIs do Safra (47,5% de exposição vs. peso de 40% do segmento no Ifix).

Embora reconheçam a atratividade dos prêmios dos fundos de maior risco, os especialistas do Safra entendem que a melhor forma de exposição ao segmento neste momento de juros e inflação em alta e desaceleração econômica seja por meio de fundos de papel com perfil de risco de crédito baixo ou médio, com liquidez elevada, gestão com histórico de resultados, diversificação de portfólio e fortes garantias, como recomenda a Carteira Top FIIs.

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