Como fica a recompra de cotas dos Fiagros e Fundos Imobiliários

A Comissão de Valores Mobiliário (CVM) aprovou que os fundos imobiliários e fiagros poderão recomprar suas próprias cotas, como já fazem as empresas.

A decisão foi unânime e traz nova possibilidade de geração de valor aos cotistas.

Como vai funcionar a recompra de cotas dos Fiagros e Fundos Imobiliários

• i) A recompra deve ser limitada a 10% do patrimônio por ano;
• ii) As cotas recompradas devem ser canceladas;
• iii) O programa precisa ser divulgado com pelo menos 14 dias de antecedência;
• iv) A recompra só será permitida se prevista no regulamento do fundo, o que exige aprovação de 25% dos cotistas em assembleia – algo desafiador, especialmente em fundos com base de cotistas muito pulverizada.

Mesmo considerando a pequena posição de caixa (em média 4% do PL dos FIIs), isso representa cerca de 26 dias de negociação, o que mostra que mesmo recompras modestas podem impactar os preços.

Íntegra da análise do Banco Safra

O que há de novo? A ata da reunião da CVM ocorrida em 20/05 indicou que o Colegiado da CVM aprovou por unanimidade a possibilidade de FIIs e Fiagros recomprarem suas próprias cotas. A CVM entendeu que FIIs e Fiagros podem adotar o modelo de recompra usado por empresas, desde que sigam regras específicas, como: (i) cancelamento das cotas; (ii) limite de recompra de 10% do patrimônio ao ano; e (iii) divulgação ao mercado do programa de recompra com antecedência mínima de 14 dias do início do programa. O Colegiado também deliberou que a recompra pode ser feita pelos próprios fundos, desde que a medida esteja prevista em regulamento, um fator que pode impor algum desafio às gestoras, que necessitarão de aprovação prévia da matéria em assembleia por quórum qualificado – ou seja, por 25% dos cotistas –, o que não parece ser algo trivial considerando suas bases pulverizadas de cotistas.

Conclusão. Consideramos a medida positiva para a indústria de FIIs como um todo, pois abre uma nova frente para que os gestores agreguem valor aos cotistas e corrijam distorções de preço no mercado secundário. Atualmente, os FIIs são negociados com um desconto médio de aproximadamente 14% em relação ao seu valor patrimonial. Analisamos a relação entre caixa e liquidez dos principais fundos que apresentam desconto superior a 5% sobre o valor patrimonial e observamos que, embora o caixa represente apenas 4% do patrimônio líquido, em média, esse montante equivale a cerca de 26 dias de negociação. Esse dado sugere que, mesmo com níveis relativamente baixos de liquidez, programas de recompra de cotas podem exercer um impacto significativo sobre os preços de mercado.

Capacidade de recompra dos FIIs. Avaliamos a relação entre o caixa disponível dos fundos e a liquidez média de suas cotas no mercado secundário com o objetivo de entender o potencial dos fundos de atuar no curto prazo para reduzir distorções entre seu valor de mercado e seu valor patrimonial. Nesse contexto, destacam-se os fundos dos segmentos de agências bancárias, logística, fundos de fundos e papéis, que apresentam relações mais robustas entre caixa e seus volumes médios diários de negociação. Já os segmentos de escritórios, híbridos e shoppings, que operam com maiores deságios no mercado secundário versus seu valor patrimonial, poderiam se beneficiar mais diretamente da adoção de programas de recompra, como forma de capturar valor e reduzir o gap entre preço de mercado e valor patrimonial.

Impacto da pulverização de cotistas no ajuste do regulamento dos FIIs. Consideramos o número de cotistas de cada fundo, um dado essencial para a análise devido ao seu impacto direto na probabilidade de (e no esforço necessário para a) aprovação das alterações no regulamento que viabilizariam a recompra de cotas. Fundos com uma base de cotistas mais pulverizada tendem a enfrentar maiores desafios nesse processo, pois: (i) quanto maior o número de cotistas, maior é também o número de investidores necessários para atingir o quórum mínimo de participação e votação nas assembleias; (ii) menor peso individual do voto, o que pode desestimular a participação; e (iii) predominância de pessoas físicas, que costumam participar em menor grau dessas votações.

Segmentos potencialmente mais beneficiados pela mudança. Entendemos que os segmentos negociados com os maiores descontos sobre seu valor patrimonial (como lajes corporativas, shoppings e híbridos) poderiam ser os mais beneficiados pela medida anunciada – considerando que a maior parte dos fundos analisados de outros setores possuem caixa suficiente para executar programas de recompra robustos –, embora os segmentos de papel e de fundo de fundos sejam os que possuem a maior parcela de seus patrimônios em caixa e a maior capacidade de geração de caixa.