Proprietários de imóveis antecipam doações diante de possível alta do ITCMD

Proprietários de imóveis em São Paulo estão acelerando a transferência de imóveis para herdeiros diante da perspectiva de mudanças no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). A expectativa de adoção de alíquotas progressivas e de uma base de cálculo mais próxima do valor de mercado dos bens tem impulsionado operações de planejamento sucessório, levando o número de escrituras públicas de doação de imóveis a um recorde histórico no Estado.

Dados dos Cartórios de Notas de São Paulo mostram que foram registradas 14.650 escrituras de doação de imóveis em 2025, o maior volume da série histórica. O número representa crescimento de 59% em relação a 2020, quando foram contabilizados 9.198 atos.

Para investidores e famílias com patrimônio imobiliário relevante, o movimento sinaliza uma busca crescente por antecipação sucessória antes de eventuais alterações tributárias que podem entrar em vigor a partir de 2027.

Reforma Tributária amplia atenção sobre planejamento patrimonial

Atualmente, São Paulo aplica uma alíquota única de 4% sobre heranças e doações. Com a regulamentação decorrente da Reforma Tributária, os estados que ainda utilizam modelo de tributação fixa deverão migrar para sistemas progressivos, nos quais as alíquotas aumentam conforme o valor do patrimônio transferido.

A Lei Complementar nº 227/2026 também estabelece diretrizes para que a tributação considere critérios mais próximos do valor de mercado dos bens, o que pode elevar a base tributável em determinadas operações.

Embora as mudanças dependam de regulamentação estadual, especialistas apontam que 2026 pode representar a última janela para realização de doações sob as regras atualmente vigentes. Isso porque eventuais alterações aprovadas neste ano precisariam respeitar os princípios constitucionais da anterioridade anual e da noventena, produzindo efeitos apenas a partir de janeiro de 2027.

Arrecadação do ITCMD cresce acima de 80% em cinco anos

O aumento do interesse por planejamento sucessório ocorre em paralelo à expansão da arrecadação do imposto.

Segundo dados do Estado, a arrecadação do ITCMD passou de R$ 3,5 bilhões em 2020 para R$ 6,39 bilhões em 2025, alta de aproximadamente 81% no período.

O avanço reforça a relevância do tributo para os cofres estaduais justamente no momento em que São Paulo discute a adequação de sua legislação às novas diretrizes tributárias.

Doação com usufruto segue entre as estratégias mais utilizadas

Entre os instrumentos mais adotados pelas famílias está a doação com reserva de usufruto. Nesse modelo, os pais transferem a propriedade do imóvel aos herdeiros, mas mantêm o direito de uso, administração e recebimento de rendimentos do bem durante a vida.

A estratégia permite avançar no processo sucessório sem perda imediata do controle patrimonial, além de conferir maior previsibilidade para a transmissão dos ativos.

Segundo Ana Paula Frontini, presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP), a procura por soluções de planejamento sucessório aumentou significativamente após o avanço das discussões sobre a Reforma Tributária.

“O debate sobre sucessão patrimonial ganhou prioridade para muitas famílias que antes adiavam esse planejamento. A preocupação está concentrada nos impactos tributários futuros e na busca por maior previsibilidade e segurança jurídica para os herdeiros”, afirma.

Tendência deve continuar no curto prazo

Os números sugerem que o movimento ainda está em expansão. Após registrar 12.300 escrituras de doação de imóveis em 2023 e 14.222 em 2024, São Paulo atingiu novo recorde em 2025.

Para gestores patrimoniais, escritórios de family office e investidores de elevado patrimônio, o tema tende a permanecer no radar até que as regras estaduais sejam definidas. A combinação de alíquotas potencialmente mais elevadas, tributação progressiva e avaliação baseada em valores de mercado pode aumentar o custo da sucessão patrimonial nos próximos anos.

Nesse contexto, a antecipação de doações e a revisão das estruturas sucessórias vêm se consolidando como uma das principais agendas de planejamento patrimonial para famílias detentoras de ativos imobiliários relevantes.