Sustentabilidade do crédito imobiliário e capacidade de suportar demanda futura

Os dados mais recentes sobre saúde e disponibilidade do crédito no setor da construção foram reunidos pelo Banco Safra no Monitor de Crédito Imobiliário.

A análise cobre tanto o FGTS (voltado para famílias de baixa renda) quanto o funding via Sistema brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), para média e alta renda, oferecendo visibilidade sobre o volume e a direção dos recursos que fluem para o setor.

Por fim, o Banco Safra monitora taxas de financiamento e indicadores de inadimplência para avaliar a sustentabilidade do crédito imobiliário e sua capacidade de sustentar a demanda futura.

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Contratações de financiamento via FGTS

Os desembolsos para habitação popular atingiram R$ 10,2 bilhões em setembro (-20% M/M e -2% A/A), totalizando R$ 96 bilhões em 9M25 (+5% A/A).

As contratações de crédito para construtoras (“empréstimos PJ”) representaram cerca de 25% do total do crédito habitacional (vs. ~30% em setembro de 2024 e ~35% em agosto de 2025), em linha com a média de ~25% no acumulado do ano até setembro.

Como resultado, o consumo do orçamento para empréstimos à construção chegou a 74% no acumulado do ano.

O Conselho Curador do FGTS também aprovou em outubro uma nova realocação de recursos entre programas e regiões, que aumentou o orçamento para empréstimos individuais (CCI) de R$ 31,5 bilhões para R$ 36,8 bilhões.

Há ainda espaço para novas realocações, já que apenas 45% e 41% dos orçamentos para infraestrutura e saneamento foram executados, respectivamente.

Menor participação do funding para unidades usadas

O funding para unidades usadas via FGTS atingiu R$ 1,2 bilhão em setembro (+16% M/M e +43% A/A), representando 12% do volume desembolsado no mês. Assim, os desembolsos em 9M25 totalizaram R$ 11,7 bilhões (-44%), representando apenas 12% de todas as unidades financiadas no ano (vs. 23% em 9M24).

Na avaliação do Banco Safra, essa tendência deve continuar, dado os incentivos reduzidos para aquisição de imóveis usados após a resolução normativa do Conselho Curador do FGTS emitida em setembro de 2024.

Subsídios

A utilização de subsídios continuou baixa em setembro, atingindo R$ 1,0 bilhão (-9% A/A e +5% M/M). No acumulado do ano, o consumo de subsídios chegou a R$ 8,0 bilhões, queda de 6% A/A, representando 67% do orçamento aprovado de R$ 12 bilhões para 2025.

Em reuniões futuras, espera-se que o Conselho Curador do FGTS aprove uma nova rodada de incentivos do MCMV voltada para as faixas mais baixas do programa, o que deve aumentar o consumo de subsídios daqui para frente (beneficiando mais a Tenda).

Minha Casa, Minha Vida Faixa 4

O volume contratado para a Faixa 4 do MCMV atingiu R$ 4,4 bilhões até 10 de outubro (14% do orçamento anual de R$ 30 bilhões).

Desde sua criação em abril, os desembolsos da Faixa 4 aumentaram de forma sequencial, mas ainda estão longe de atingir o orçamento anual disponível, com contratações mensais em setembro chegando a R$ 1,1 bilhão (-7% M/M).

Assim, entidades do setor e o Ministério das Cidades discutem possíveis ajustes para estimular a demanda, incluindo aumento do teto de renda e preço.

Poupança e contratações via SBPE

As contas de poupança continuaram registrando saídas líquidas em setembro, totalizando R$ 60 bilhões no acumulado do ano (vs. saída de R$ 18 bilhões no mesmo período de 2024).

Em agosto, as contratações via SBPE atingiram R$ 11,6 bilhões (+3% M/M e -37% A/A), refletindo queda de 29% e 60% A/A nos empréstimos para aquisição e construção, respectivamente.

Como resultado, as contratações via SBPE caíram 18% A/A no acumulado do ano até agosto, para R$ 97 bilhões, refletindo queda de 53% e 7% nos empréstimos para construção e funding individual, respectivamente. Estrutura de funding e novo modelo SBPE.

Em julho de 2025, o SBPE representava 41% do funding do setor (excluindo FGTS) vs. 45% em julho de 2024 e 49% em julho de 2023, refletindo maior dependência de instrumentos de mercado indexados ao CDI (LCIs e LIGs).

O novo marco do SBPE (veja nosso relatório para mais detalhes) também deve ampliar o acesso ao funding habitacional daqui para frente.

No curto prazo, a liberação de 5% dos depósitos compulsórios e a exclusão gradual dos recursos do Fundo de Compensação de Variação Salarial (FCVS) dos critérios de elegibilidade da poupança devem apoiar um aumento nas contratações de financiamento.

Tributação das LCIs

A Medida Provisória (MP) 1303/2025 inicialmente propôs um imposto de renda de 5% sobre as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), a partir de 2026. No entanto, essa tributação foi posteriormente retirada da MP, preservando sua isenção fiscal.

Por fim, a MP 1303/2025 foi revogada pelo Congresso, mantendo inalterado o status atual de isenção. Enquanto isso, entidades do setor defendem a redução do prazo mínimo de vencimento das LCIs para 3 meses (vs. os atuais 6 meses).

Na avaliação do Banco Safra, essa mudança aumentaria a liquidez e a atratividade do instrumento para investidores, o que deve ser crucial no novo marco do SBPE, que dependerá fortemente das LCIs para financiar o crédito habitacional.