Setor imobiliário ganha tração, mas riscos impõem seletividade ao investidor

A análise dos especialistas em investimentos do Banco Safra, apresentada após a J. Safra Real Estate Conference 2026, indica que construtoras e operadoras de shoppings seguem ancoradas em fundamentos operacionais robustos. O evento, realizado nos dias 12 e 13 de março, no Rio de Janeiro, reuniu companhias relevantes do setor — como Allos, Cury, Direcional, Iguatemi, Moura Dubeux, MRV&Co e Multiplan — e reforçou a percepção de um ambiente doméstico mais favorável para o real estate brasileiro.

De forma geral, as equipes de gestão demonstraram otimismo com a combinação entre melhora gradual do cenário macroeconômico, resiliência da demanda e avanços regulatórios, ainda que o aumento das tensões geopolíticas tenha moderado o apetite de risco dos investidores.

Shoppings voltam ao radar com reforma tributária e vendas em alta

Entre as operadoras de shopping centers, o desempenho operacional permanece consistente. A demanda por novos espaços comerciais continua sólida, enquanto as vendas dos lojistas registram crescimento recorrente, sustentando a geração de receitas.

Embora a desaceleração do IGP-M deva limitar reajustes nominais de aluguel, indicadores operacionais seguem confortáveis: inadimplência e custo de ocupação permanecem em patamares historicamente baixos, permitindo crescimento real dos aluguéis.

IVA tende a gerar ganhos estruturais

As discussões sobre a reforma tributária ganharam tração e foram amplamente abordadas durante a conferência. Segundo a avaliação do Safra, a implementação do IVA deve representar um fator líquido positivo para as companhias listadas, por meio de alíquotas efetivas menores e da ampliação de créditos tributários ao longo da cadeia de fornecedores.

As empresas também reafirmaram confiança nos projetos de expansão em curso, com expectativa de retornos atrativos e criação de valor no médio prazo.

MCMV reforça dinâmica das construtoras, mas riscos permanecem no radar

No segmento de incorporação residencial, a dinâmica segue favorável com a expectativa de uma nova rodada de estímulos ao programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

O Conselho Curador do FGTS deve elevar, em 24 de março, o orçamento do programa para cerca de R$ 208 bilhões em 2026, ante R$ 146 bilhões ao final de 2025, com potencial reforço adicional de aproximadamente R$ 50 bilhões do Fundo Social.

A ampliação dos tetos de renda e dos limites de preços nas Faixas 3 e 4 tende a melhorar o giro de ativos das incorporadoras e a sustentar os níveis atuais de margem.

Na avaliação do Safra, esses fatores devem contribuir para ROEs mais elevados e geração consistente de caixa, mesmo sem aceleração relevante no ritmo de lançamentos, ainda condicionado pela capacidade operacional das empresas.

Tensões geopolíticas elevam cautela

Apesar do pano de fundo construtivo, o sentimento dos investidores tornou-se mais cauteloso diante do recrudescimento das tensões geopolíticas no Oriente Médio. O principal receio está associado a um ambiente inflacionário mais adverso, com impacto potencial sobre os custos de construção, especialmente em um contexto de mão de obra já pressionada.

Ainda assim, as equipes de gestão ressaltaram que os orçamentos atuais incorporam premissas conservadoras de inflação. Eventuais pressões adicionais de custos, segundo as companhias, tendem a ser majoritariamente repassadas aos preços, mitigando impactos sobre margens.

Perspectiva para o setor imobiliário: visão construtiva, com seletividade

A leitura consolidada do Banco Safra é de que o setor imobiliário listado entra em 2026 com fundamentos mais sólidos, sustentados por estímulos ao crédito, resiliência operacional e potenciais ganhos estruturais com a reforma tributária.

No curto prazo, contudo, o ambiente externo mais volátil exige maior seletividade por parte dos investidores, com foco em empresas bem capitalizadas, disciplinadas em custos e com capacidade comprovada de execução.