Previsão de corte da Selic favorece construtoras de média e alta renda

O Banco Safra reviu as estimativas para as construtoras do segmento de média e alta renda, considerando os resultados recentes e premissas macroeconômicas atualizadas.

Embora o cenário macroeconômico mais desafiador pressione os resultados futuros, o Safra acredita que o ciclo de flexibilização dos juros esperado para início de 2026 justifique uma abordagem de maior tomada de risco, visto que as ações do segmento têm historicamente demonstrado maior correlação com o cenário macroeconômico do que com os fundamentos do setor.

O Safra acredita que as construtoras com múltiplos de preço em relação ao lucro (P/L) baixos, estoque saudável e maior exposição ao segmento Minha Casa, Minha Vida (MCMV) devem ser recompensadas no próximo ciclo.

Cyrela é a preferida entre as construtoras de alta e média renda

A Cyrela (CYRE3) ainda é a ação preferida dos especialistas do Banco Safra, seguida de perto pela Moura Dubeux (MDNE3).

Cyrela continua desafiando os fundamentos do setor com excelência na execução, e sua crescente exposição ao MCMV deve sustentar retornos sobre o patrimônio líquido estruturalmente mais altos (média de aproximadamente 21% para 2026–2027).

Ainda assim, o Safra projeta um múltiplo P/L atrativo de 5,0x em 2026 quando ajustado à nossa estimativa de rendimento de dividendos adicional de 8% para 2025, o que proporciona uma margem de avaliação confortável em caso de desaceleração mais acentuada nas vendas – uma queda de 50% em nossa estimativa de vendas no segmento de renda média/alta ainda resultaria em um P/L de 7,7x para 2026 (vs. a média de 10 anos de 7,9x).

Apesar da maior expansão de lançamentos no acumulado do ano (+73% a/a), a Moura Dubeux ainda detém o menor estoque entre seus pares listados (11 meses de vendas) e possui um portfólio de lançamentos diversificado, focado em segmentos mais defensivos e rentáveis.

O Safra estima crescimento anual composto no LPA de 32% para 2024–2027 e um P/L de 4,6x em 2026, o mais descontado da área de cobertura do banco.

Cenário favorável deve catalisar desempenho das ações

As construtoras de média/alta renda têm sido um dos principais veículos para investir na mudança no ciclo das taxas de juros devido à natureza cíclica do segmento.

Conforme a queda das taxas de juros aumenta o potencial de crescimento (redução do custo do financiamento imobiliário + aumento da confiança dos compradores de imóveis), o desempenho das ações das construtoras mostra historicamente maior correlação com o sentimento macroeconômico do que com os fundamentos do setor.

Assim, embora as perspectivas do setor permaneçam desafiadoras à medida que a desaceleração das vendas se materializa, o Banco Safra acredita que o ciclo de flexibilização esperado justifique uma perspectiva mais otimista para as ações do segmento.

A equipe macroeconômica do Safra prevê um corte de 350 p.b. na Selic em 2026. Na avaliação do Safra, os múltiplos de avaliação comprimidos das construtoras, combinados com níveis de estoque ainda saudáveis e a crescente exposição ao MCMV, devem oferecer alguma proteção contra a volatilidade macroeconômica.

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Recomendação de EZTC elevada para Compra

O desempenho de vendas da Eztec (EZTC3) melhorou nos últimos trimestres, beneficiando-se de um portfólio de lançamentos focados no segmento de média renda, onde a concorrência tem sido menos intensa.

Embora esteja sendo negociada a um prêmio de avaliação em relação aos pares de média/alta renda (P/L de 7,2x em 2026 vs. média de 5,2x dos pares), o Safra acredita que isso reflita em grande parte o valor embutido do empreendimento Esther Towers, o principal catalisador para destravar valor aos acionistas.

Ainda assim, pressupondo mais dois anos para sua monetização, projetamos um P/L implícito atraente de 5,0x em 2026 – o que o Safra considera um bom ponto de entrada para investidores que aguardam o início do ciclo de flexibilização.

O Safra mantém recomendação de Compra para a Lavvy (LAVV3) e Neutra para Even (EVEN3). A Lavvi tem um dos níveis de estoque mais saudáveis e exposição crescente ao segmento de baixa renda (cerca de 30% dos lançamentos em 2026).

Embora esteja sendo negociada a um múltiplo P/VP mais alto de 1,5x, projetamos um retorno sobre patrimônio líquido de cerca de 27% no fim de 2026, resultando em um rendimento de lucros atraente de 18%.

A Even detém os níveis de estoque mais altos entre as companhias sob nossa cobertura (23 meses de vendas) e a maior exposição ao segmento de luxo, onde o acúmulo de estoque tem sido mais pronunciado.

Apesar de um múltiplo P/L de 5,0x em 2026, o Safra continua preferindo outros players de média/alta renda com níveis de estoque mais saudáveis e perspectiva mais sólida em relação à lucratividade.

Riscos:

Os especialistas do Safra advertem para os seguintes riscos:

• (i) juros imobiliários mais altos e acúmulo de estoques impactando as vendas futuras de forma mais acentuada do que o esperado;
• (ii) escassez de mão de obra levando a uma inflação na construção civil acima do esperado e pressionando as entregas futuras;
• (iii) maior taxa de desemprego reduzindo a capacidade de compra de imóveis por parte dos clientes; (iv) taxa de cancelamento mais alta, considerando o pico de entregas em 2026; e
• (v) reforma tributária – o IVA aplicado a construtoras de média/alta renda pode chegar a aproximadamente 4% (vs. 2% atualmente).
• Íntegra da análise do Safra sobre as perspectivas para as ações das construtoras.