Construção: perspectivas para crédito e juros na J. Safra Conference

As condições de crédito voltaram a ocupar posição central nas conversas entre investidores e executivos do setor imobiliário durante a J. Safra Brazil Conference 2026. Realizado nos dias 22 e 23 de setembro, o evento reuniu 123 empresas e 458 investidores institucionais de 142 gestoras. Ao longo dos dois dias, foram registrados 5.077 pedidos de reuniões e 3.695 interações entre companhias e investidores.

No segmento de baixa renda, o ambiente se tornou mais desafiador. A política de crédito mais restritiva da Caixa Econômica Federal, somada ao maior endividamento das famílias, elevou a cautela dos investidores em relação às incorporadoras voltadas ao Minha Casa, Minha Vida.

Ao mesmo tempo, perderam força as discussões sobre uma nova rodada de incentivos ao programa habitacional. Em contrapartida, ganharam relevância possíveis mudanças nas regras de financiamento, como a ampliação do comprometimento máximo de renda e do limite de financiamento em relação ao valor do imóvel.

Essas medidas poderiam reduzir a necessidade de financiamento direto pelas incorporadoras, conhecido como pro-soluto. Na prática, uma maior parcela financiada e uma exigência menor de entrada podem preservar o poder de compra das famílias e apoiar a demanda residencial.

Vendas mostram recuperação, mas acessibilidade limita o curto prazo

O sentimento dos investidores em relação às incorporadoras enfraqueceu nos últimos meses, sobretudo no segmento de baixa renda. Parte do mercado passou a buscar empresas domésticas que possam se beneficiar de forma mais direta de um eventual ciclo de redução dos juros.

Ainda assim, as companhias relataram aceleração no ritmo de vendas em setembro, após um início de trimestre mais fraco em razão das restrições de crédito. A paralisação da Caixa Econômica Federal, iniciada em 10 de setembro, tende a ter efeito limitado sobre as vendas do terceiro trimestre, embora uma duração maior possa postergar a entrada de caixa das empresas.

No segmento de média e alta renda, os estoques mais elevados e a menor acessibilidade continuam a pressionar a dinâmica operacional. Por outro lado, os múltiplos mais comprimidos e a possibilidade de uma queda mais intensa dos juros recolocaram o setor no radar de investidores.

Os executivos também indicaram estabilidade nos custos de construção, apesar da alta recente do petróleo. No entanto, uma eventual retirada de subsídios ao diesel pode voltar a pressionar a inflação de custos ao longo dos próximos meses.

Shopping centers mantêm visão construtiva

As empresas de shopping centers apresentaram uma leitura mais positiva para o curto prazo. A reforma tributária concentrou boa parte das discussões, com as administrações demonstrando confiança na capacidade de repassar o Imposto sobre Valor Agregado, o IVA, para a maior parte dos lojistas.

As companhias também avaliam como baixo o risco de atrasos na implementação das novas regras, já que uma postergação exigiria mudanças constitucionais. Embora o crescimento das vendas possa desacelerar no terceiro trimestre, os indicadores operacionais seguem favoráveis.

Os custos de ocupação e os índices de inadimplência dos lojistas permanecem abaixo das médias históricas. Esse cenário sustenta a perspectiva de novos reajustes de aluguel e contribui para uma visão mais resiliente sobre o segmento.

Por outro lado, o ambiente macroeconômico ainda pode adiar vendas de ativos e decisões sobre novos projetos de expansão. As empresas tendem a buscar maior visibilidade sobre o cenário pós-eleitoral antes de assumir novos compromissos de investimento.

Juros, crédito e execução devem definir o próximo ciclo

O debate na J. Safra Investment Conference 2026 reforçou que o próximo ciclo do setor imobiliário dependerá menos de uma única variável e mais da combinação entre condições de crédito, trajetória dos juros, renda das famílias e disciplina de execução das companhias.

Para as incorporadoras, a evolução das regras de financiamento pode ser determinante para reativar a demanda e reduzir a dependência de crédito direto ao cliente. Para os shopping centers, a prioridade permanece na preservação da qualidade operacional, no repasse de preços e na gestão prudente da expansão.