Fundos Imobiliários de crédito ganham espaço em ambiente de juro alto

O Banco Safra promoveu mudanças relevantes em sua Carteira Top FIIs para julho de 2026, aumentando a exposição a fundos de recebíveis imobiliários e reduzindo parcialmente posições em fundos de tijolo. A estratégia reflete a leitura da casa de que o ambiente de juros elevados e crédito mais restritivo segue favorecendo ativos financeiros indexados ao CDI e ao IPCA, com maior previsibilidade de rendimentos.

As principais alterações foram a inclusão do HSI Logística (HSLG11) e do Kinea High Yield (KNHY11), além do aumento marginal da participação do Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11). Em contrapartida, o Safra reduziu exposição em fundos logísticos como Pátria Log (HGLG11) e Bresco Logística (BRCO11), além do Pátria Crédito Imobiliário (PCIP11).

A carteira projetada para julho apresenta dividend yield estimado de 12,9% para 2026, com predominância de fundos de ativos financeiros, que passaram a representar 45% da composição total.

Carteira de FIIs prioriza carrego elevado e ativos descontados

Segundo o relatório da Safra Corretora, o aumento da exposição a fundos de recebíveis ocorre em um contexto de manutenção da taxa Selic em níveis elevados e spreads de crédito ainda atrativos.

O KNHY11 foi incluído por combinar retorno estimado próximo de IPCA +11% ao ano com carteira considerada robusta em garantias e forte capacidade de originação de operações estruturadas. Já o HSLG11 entrou na seleção devido ao desconto relevante frente ao valor patrimonial e ao potencial de captura de reajustes acima da inflação em contratos logísticos.

O Safra avalia que o segmento de galpões continua sustentado por fundamentos operacionais sólidos. Dados da Cushman & Wakefield mostram vacância de apenas 5,62% no mercado logístico brasileiro no primeiro trimestre de 2026, enquanto os preços pedidos avançaram para R$ 28,94 por metro quadrado ao mês.

Fundos financeiros lideram alocação

A composição setorial da carteira ficou distribuída da seguinte forma:

• Ativos financeiros: 45%
• Híbridos: 17,5%
• Logística: 10%
• Fundo de fundos: 10%
• Escritórios: 10%
• Shoppings: 7,5%

Entre os principais nomes da carteira estão KNCR11, HGCR11, KNUQ11, TRXF11, XPML11 e JSRE11.

Carteira supera IFIX no longo prazo

Apesar de desempenho ligeiramente inferior ao IFIX em junho, a carteira recomendada mantém vantagem consistente em horizontes mais longos.

Desde o início da estratégia, em dezembro de 2019, a Carteira Top FIIs acumula valorização de 46,19%, ante alta de 30,42% do IFIX. Nos últimos 12 meses, o portfólio avançou 11,21%, ligeiramente acima do índice de fundos imobiliários da B3, que subiu 10,98%.

Em junho, a carteira recuou 0,32%, enquanto o IFIX caiu 0,14%.

Os destaques positivos no período foram:

• Kinea Unique HY CDI (KNUQ11): +3,25%
• Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): +2,21%
• TRX Real Estate (TRXF11): +1,23%

Mercado imobiliário mostra recuperação gradual

O Safra também mantém visão construtiva para segmentos específicos do mercado imobiliário, especialmente escritórios premium e logística.

No mercado corporativo de São Paulo, a absorção líquida de escritórios classe A e A+ atingiu 62,5 mil metros quadrados no primeiro trimestre de 2026, mantendo a recuperação observada ao longo de 2025. A vacância caiu para 11,38%, impulsionada por regiões como JK, Pinheiros e Chucri Zaidan.

Já o segmento logístico segue beneficiado pelo avanço do comércio eletrônico e pela baixa disponibilidade de ativos de padrão AAA próximos aos grandes centros urbanos.

Desconto patrimonial segue como argumento de compra

Outro ponto destacado pelo Safra é o desconto médio dos fundos imobiliários em relação ao valor patrimonial. Segundo o relatório, o valor de mercado do setor negocia cerca de 10,99% abaixo do patrimônio dos ativos.

Além disso, o dividend yield do IFIX continua oferecendo prêmio relevante frente aos títulos públicos indexados à inflação. Atualmente, o spread entre o dividend yield do índice e a NTN-B 2035 está em 4,04 pontos percentuais.

Para a instituição, esse cenário mantém os FIIs atrativos para investidores em busca de renda recorrente e proteção parcial contra inflação, especialmente em um ambiente de juros ainda elevados e desaceleração gradual da atividade econômica.

FIIs de crédito ganham espaço em ambiente de Selic elevada

A preferência do Safra por fundos indexados ao CDI também reflete a expectativa de que a taxa básica de juros permaneça em patamar elevado ao longo de boa parte de 2026.

Fundos como KNCR11 e KNUQ11 aparecem entre as principais apostas defensivas da carteira por apresentarem baixa inadimplência, duration moderada e forte geração de caixa recorrente.

No caso do KNCR11, aproximadamente 93% da carteira está indexada ao CDI, enquanto o KNUQ11 combina exposição ao CDI com operações estruturadas no segmento residencial.

A estratégia indica uma postura mais conservadora da instituição diante de um ambiente macroeconômico ainda marcado por seletividade de crédito e volatilidade nos mercados.

• Análise completa da Carteira Top FIIs do Safra.