Cenário favorece retomada dos fundos imobiliários

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) acumulou alta de 6,7% nos últimos doze meses, patamar inferior ao do Ibovespa no mesmo período, mas superior ao CDI e ao IMA-B.

Entre os segmentos, Fundo de Fundos lidera a valorização de doze meses, com 11,3%, seguido por Ativos Financeiros, com 9,8%.

Já no acumulado do ano, o quadro se inverte parcialmente: Ativos Financeiros aparece na ponta positiva, com alta de 4,0%, enquanto Agências Bancárias recua 5,9%. Essa alternância de liderança setorial reforça a visão do Safra de que a seletividade, e não apenas a exposição ao setor como um todo, tende a fazer a diferença no retorno ao investidor.

Desconto no valor patrimonial sinaliza oportunidade

O mercado de fundos imobiliários segue negociado com desconto relevante em relação ao valor patrimonial dos ativos, hoje em 10,99%. Enquanto o valor patrimonial do setor avançou de forma consistente nos últimos anos, o valor de mercado ainda não acompanhou integralmente esse movimento.

Some-se a isso o prêmio do dividend yield do Ifix sobre a taxa da NTN-B 2035, atualmente em 4,60 pontos percentuais, próximo da média histórica de cinco anos, de 4,84 pontos percentuais. Assim, a combinação de desconto patrimonial e prêmio de yield sustenta a leitura de que os preços atuais ainda oferecem margem de valorização.

Escritórios mostram recuperação desigual

O mercado de escritórios classe A e A+ da região central de São Paulo registrou absorção líquida negativa de 4.170 metros quadrados no segundo trimestre, resultado concentrado em uma grande desocupação pontual.

Apesar disso, a demanda por espaços corporativos de alta qualidade continua firme, e a vacância encerrou o trimestre em 11,40%, abaixo da média de 2025.

Por outro lado, o Rio de Janeiro apresentou avanço mais consistente, com absorção líquida de 15.186 metros quadrados, impulsionada principalmente pela região Centro.

A escassez de novos empreendimentos desde 2018 mantém o mercado carioca estável, ainda que a vacância na cidade permaneça elevada, em 24,44%.

Galpões logísticos seguem em expansão acelerada

O segmento de logística mantém a trajetória mais consistente entre as classes de imóveis. No segundo trimestre, o Brasil registrou absorção líquida nacional de 591.271 metros quadrados, concentrada principalmente no Sudeste, com destaque para São Paulo.

A vacância do setor encerrou o período em queda, a 4,32%, refletindo a forte demanda e a rápida absorção de novos estoques.

Os preços pedidos permaneceram estáveis e em patamares elevados, o que, segundo o Safra, reforça a atratividade estrutural do segmento para os próximos meses.

Carteira Top FIIs supera o Ifix

A Carteira Top FIIs do Safra avançou 0,71% desde 7 de agosto, contra queda de 0,60% do Ifix no mesmo período, gerando um alfa de 1,30 ponto percentual. Nos últimos doze meses, a valorização da carteira chega a 9,53%, ante 7,73% do índice de referência, alfa de 1,81 ponto percentual.

Em prazos mais longos, a diferença se amplia: nos últimos 36 meses, a carteira acumula 24,71%, contra 16,87% do Ifix, e desde o início, em dezembro de 2019, a valorização chega a 45,24%, frente a 27,23% do benchmark. Ao todo, a carteira superou o Ifix em 45 dos 81 meses de existência, o equivalente a 56% do período.

Safra reforça logística e shoppings

Para o mês de setembro, o Safra ampliou a exposição a fundos de tijolo, apoiado na visão de queda dos juros ao longo da curva, sustentada por surpresas baixistas nos dados de atividade econômica e inflação.

Nesse contexto, o banco inclui HSI Malls (HSML11) e Vinci Shopping Centers (VISC11) na carteira, além de ampliar as posições em Pátria Log (HGLG11), Bresco Logística (BRCO11) e Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11).

Para acomodar essas mudanças, o Safra reduz a posição em XP Malls (XPML11), o que resulta em uma exposição mais diversificada ao segmento de shoppings.

O banco também diminui o peso de Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), refletindo a decisão de reduzir a exposição total a fundos de ativos financeiros, e retira TRX Real Estate (TRXF11) da carteira.

Com as mudanças, a participação dos fundos de ativos financeiros passa para 45%, ante 47,5% no período anterior.

Adicionalmente, o banco ajusta a composição dessa parcela da carteira, reduzindo a exposição a fundos indexados ao CDI e aumentando a participação de fundos atrelados ao IPCA+. Com isso, o dividend yield estimado da carteira para 2026 fica em 11,9%.

Os 16 fundos da Carteira Top FIIs de setembro