Carteira de FIIs troca shoppings por galpões e aponta rendimento de dividendos de 11,6%

Safra Corretora promove rebalanceamentoda carteira Top 10 de fundos imobiliários: shoppings perdem peso; e logística ganha espaço

3 minutos Publicado em 13 de abril de 2026

Por: Redação

Galpões logísticos de alto padrão seguem com vacância nacional em queda, encerrando 2025 em 6,56% — menor nível em anos | Foto: Getty Images

O mercado de fundos imobiliários brasileiro ingressa em abril de 2026 num cenário de equilíbrio tenso, segundo análise dos especialistas do Banco Safra. O IFIX acumula alta de 3,6% no ano — desempenho que, embora modesto frente ao CDI, supera parte dos ativos de risco e evidencia uma recuperação gradual, porém seletiva, do setor.

Nos últimos 12 meses, o índice avançou 20,5%, com liderança de segmentos mais defensivos ou de maior resiliência estrutural: Agências Bancárias (+32,3%), Fundos de Fundos (+28,2%) e Educacional (+25,1%). A base de comparação favorável e a busca por renda previsível explicam boa parte dessa performance.

No acumulado do ano, a hierarquia muda: Fundos de Fundos lideram com +5,7%, seguidos de Híbridos (+4,8%) e Shoppings/Varejo (+4,2%). Agências Bancárias, que dominaram o ranking anual, registram apenas +0,3% no acumulado de 2026 — sinal de reversão parcial do ciclo.

O prêmio encolheu: FIIs ainda atraem, mas a margem é menor

O prêmio entre o dividend yield do IFIX e a taxa da NTN-B 2035 está em 4,11 pontos percentuais, abaixo da média histórica de 5 anos (4,81 pp). A compressão do spread não elimina a tese de investimento, mas sinaliza que a janela de desconto estrutural já se estreitou.

Adicionalmente, os fundos imobiliários negociam com desconto médio de 12,33% sobre o valor patrimonial — dado que sustenta estratégias de compra com horizonte de médio prazo, especialmente em segmentos com fundamentos sólidos.

Mercado imobiliário: onde os números sustentam a tese

O mercado de escritórios classe A e A+ no CBD de São Paulo encerrou o 4T25 com taxa de vacância de 12,77%, a menor da série histórica. A absorção líquida foi de 26.645 m², com destaque para JK, Pinheiros e Chucri Zaidan.

Preço médio SP: R$ 144,29/m²/mês
Faria Lima (mais valorizada): R$ 290,06/m²/mês
Vacância encerrou o ano em 12,77% — mínima histórica

No Rio de Janeiro, a dinâmica é estruturalmente diferente:

Preço médio RJ: R$ 79,52/m²/mês
Zona Sul (mais valorizada): R$ 160,00/m²/mês
Vacância: 26,10% — estabilizada pela ausência de novos projetos desde 2018

Galpões: vacância em queda, preços em alta, pipeline acelerado

O mercado de galpões logísticos e industriais de alto padrão no Brasil consolidou a trajetória de melhora operacional no 4T25:

Absorção líquida nacional: 422.812 m²
Vacância: 6,56% — queda de 1,47 pp em relação a 2024
Preço pedido médio: R$ 27,89/m²/mês
São Paulo respondeu por 78% da absorção — preço local de R$ 30,54/m²/mês
Pipeline em construção: 1,18 milhão de m² (SP 70%, MG 20%)

Carteira Top FIIs: histórico de longo prazo sustenta a tese

Em março de 2026, a carteira registrou +0,23% contra +0,36% do IFIX, com alfa negativo de 0,13 pp no mês. Os destaques individuais foram HGCR11 (+3,89%), KNUQ11 (+2,04%) e XPML11 (+1,90%).

A carteira registrou desempenho superior ao IFIX em 41 dos 76 meses desde seu início (54%). O underperformance recente contrasta com a geração consistente de alfa em horizontes mais longos, argumento central para investidores com visão de médio prazo.

Recomendação de Abril: um ajuste, uma mensagem clara

Para abril, a equipe de análise realizou um único movimento na carteira, que condensa a leitura atual do cenário:

Redução: Vinci Shoppings (VISC11) — ausência de catalisadores de curto prazo para o segmento
Ampliação: Bresco Logística (BRCO11) — queda recente das cotas vista como oportunidade de entrada; fundamentos de médio e longo prazo permanecem intactos