A temporada de resultados do primeiro trimestre de 2026 para empresas de shoppings e propriedades deve começar sem grandes eventos capazes de alterar de forma relevante o quadro do setor. Ainda assim, o período tende a confirmar a resiliência operacional das companhias, mesmo em um cenário macroeconômico mais desafiador.
As vendas dos lojistas devem continuar crescendo acima da inflação, com expansão de um dígito médio a alto. O desempenho reflete, sobretudo, a força observada em janeiro e março. Por outro lado, a desaceleração dos índices de reajuste de aluguel deve limitar a expansão da receita.
Nesse contexto, a expectativa é de crescimento de cerca de 8% na receita na comparação anual. Ao mesmo tempo, maiores níveis de alavancagem financeira devem pressionar a geração de caixa e restringir a evolução do AFFO por ação, indicador que acompanha o caixa recorrente dessas companhias.
A projeção consolidada aponta para alta de aproximadamente 2% frente ao mesmo período do ano anterior.
Receita avança, mas juros reduzem o ritmo do caixa
A combinação entre menor inflação medida pelo índice usado em contratos de aluguel e despesas financeiras mais elevadas tende a marcar o trimestre. Em outras palavras, o setor deve continuar entregando operação consistente, mas com menor conversão desse desempenho em expansão do caixa.
Multiplan S.A. (MULT3) e Iguatemi S.A. (IGTI11) devem contar com efeitos positivos não recorrentes ligados à venda de participações minoritárias em ativos. Ainda assim, quando se excluem esses ganhos extraordinários, a leitura permanece construtiva, embora moderada. A expectativa é de crescimento recorrente do AFFO de 3% para a Multiplan e de 1% para a Iguatemi.
Já a Allos S.A. (ALOS3) deve apresentar avanço mais contido, também estimado em 3%, com impacto do incêndio no Shopping Tijuca, ocorrido em janeiro. No segmento de galpões logísticos, a Log Commercial Properties e Participações S.A. (LOGG3) deve se destacar com métricas operacionais mais fortes, apoiadas por reajustes de aluguel, renegociação de contratos antigos e menor vacância.
Multiplan deve combinar ativos fortes e expansão recente
A Multiplan S.A. deve registrar crescimento de receita de 7% na comparação anual, desconsiderando o efeito da venda da participação minoritária no BH Shopping. O desempenho deve refletir a aquisição de participação no Barra Shopping no quarto trimestre e a entrega da expansão do Morumbi Shopping em março.
Apesar disso, as maiores despesas com propriedades tendem a pressionar a rentabilidade. A margem EBITDA ajustada deve cair 0,4 ponto percentual, para 75,4%. Além disso, o aumento das despesas financeiras deve limitar o avanço do AFFO. A estimativa é de crescimento de 3% em base anual.
A leitura para a companhia segue positiva porque os ativos permanecem fortes e o portfólio continua a oferecer capacidade de captura de crescimento. Ainda assim, o trimestre deve mostrar que a expansão operacional, sozinha, não basta para acelerar o caixa em um ambiente de juros mais altos.
Iguatemi deve crescer com novas participações e varejo mais forte
A Iguatemi S.A. deve apresentar crescimento de receita de 11% na comparação anual. O resultado deve ser impulsionado pela aquisição de participações no Pátio Paulista e no Pátio Higienópolis, além de receitas mais robustas na divisão de varejo.
O trimestre também inclui ganhos de capital pontuais com a venda de participações minoritárias em quatro ativos para o XP Malls. Excluindo esse efeito extraordinário, o EBITDA projetado é de R$ 271 milhões, com margem EBITDA de 74%, estável em relação ao mesmo período do ano anterior.
Por fim, o AFFO deve crescer 2% na comparação anual. O avanço é modesto, principalmente por causa da maior despesa financeira. Ainda assim, a companhia deve entregar um trimestre consistente, com boa evolução de receita e manutenção da rentabilidade operacional.
Allos deve sentir efeito do Shopping Tijuca
A Allos S.A. deve reportar crescimento de receita de 5% na comparação anual. O avanço deve ser sustentado pela melhora do mix de lojistas e por receitas mais fortes em mídia, impulsionadas pelos contratos aeroportuários da Helloo.
No entanto, o trimestre ainda deve refletir o impacto do incêndio no Shopping Tijuca, que responde por cerca de 6% da receita de aluguel da companhia. Após o episódio em janeiro, o ativo operou com capacidade reduzida, o que deve afetar a receita do período.
Além disso, provisões maiores e margens menores na divisão de mídia tendem a pressionar a rentabilidade. A margem EBITDA deve recuar 1,3 ponto percentual, para 70,4%. Com isso, a projeção é de crescimento de 3% no AFFO, com margem FFO de 43%, também abaixo do nível observado um ano antes.
Log deve se destacar entre as empresas de propriedades
No segmento de propriedades logísticas, a Log Commercial Properties e Participações S.A. deve apresentar o desempenho mais forte entre os nomes acompanhados. As entregas recentes e o crescimento real dos aluguéis, favorecido pela renegociação de contratos antigos, devem sustentar expansão de receita de 20% na comparação anual.
Além disso, a companhia deve seguir reduzindo vacância, o que reforça a qualidade operacional do portfólio. Esse movimento, combinado a uma base de comparação mais favorável, deve apoiar uma expansão relevante do lucro líquido.
Ainda assim, o peso das despesas financeiras deve continuar elevado. Por isso, o FFO ajustado projetado permanece modesto, em R$ 10 milhões. Mesmo assim, o número representa alta de 41% em relação ao primeiro trimestre de 2025, com ganho de 2,2 pontos percentuais na margem, para 14,4%.
O que observar na temporada do setor
A temporada de resultados deve reforçar uma mensagem central para o investidor. O setor de shoppings e propriedades continua operacionalmente saudável, com vendas resilientes, ativos de qualidade e crescimento de receita. No entanto, o ambiente de juros ainda elevados reduz a velocidade de expansão do caixa e dos lucros recorrentes.
Para os próximos trimestres, o mercado deve observar principalmente quatro fatores:
- O ritmo de crescimento das vendas dos lojistas
- A evolução dos reajustes de aluguel
- O comportamento das despesas financeiras
- A capacidade de preservar margens operacionais
Em síntese, o primeiro trimestre de 2026 deve confirmar um setor ainda defensivo e resiliente. Porém, também deve mostrar que a melhora operacional, neste momento, convive com limites impostos pelo custo de capital mais elevado.