No resultado mais recente, a Iguatemi S.A. (IGTI11) passou a divulgar dados de vendas totais por ativo, o que ampliou a transparência do setor e permitiu uma comparação mais detalhada com a Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (MULT3).
A partir dessas informações, o Banco Safra avaliou a força relativa dos portfólios das companhias, hoje consideradas os pares mais comparáveis em termos de qualidade de ativos no segmento de shoppings listados.
A análise considerou 38 empreendimentos e teve como base dois indicadores centrais do setor imobiliário comercial: monetização, medida pelo aluguel por metro quadrado, e produtividade dos lojistas, expressa pelas vendas por metro quadrado.
A relação entre essas duas variáveis resulta no take rate, métrica que funciona como uma proxy direta do poder de precificação do shopping sobre seus lojistas.
Exposição
Para avaliar a qualidade dos portfólios, o Safra classificou os shoppings em quatro categorias, de acordo com o aluguel médio mensal por metro quadrado: AAA, acima de R$ 300; A, acima de R$ 200; B, acima de R$ 100; e C, abaixo de R$ 100.
Iguatemi e Multiplan apresentam exposição semelhante a ativos premium, que representam cerca de 45% da receita total de aluguel em ambas as companhias. Ainda assim, a Iguatemi sustenta um aluguel médio ponderado superior, em torno de R$ 350 por metro quadrado, contra aproximadamente R$ 290 da Multiplan.
Essa diferença decorre principalmente da força dos shoppings âncora da Iguatemi, como Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi. Esses ativos concentram cerca de 40% da receita de aluguel da companhia e operam com níveis de aluguel por metro quadrado cerca de 20% acima dos principais shoppings da Multiplan, como Morumbi e Barra.
Produtividade reforça o diferencial da Iguatemi
A produtividade de vendas também reforça a vantagem competitiva do portfólio da Iguatemi. Em média, os shoppings da companhia registram vendas mensais de R$ 4,7 mil por metro quadrado, frente a R$ 3,0 mil da Multiplan.
A diferença se concentra principalmente nos ativos AAA. Enquanto os shoppings premium da Iguatemi encerraram 2025 com vendas próximas de R$ 7,8 mil por metro quadrado, os ativos equivalentes da Multiplan ficaram em torno de R$ 4,0 mil. Nos demais segmentos, no entanto, a produtividade tende a convergir. Shoppings classificados como A, B e C exibem níveis bastante semelhantes entre as duas companhias.
Take rates baixos abrem espaço para crescimento
Apesar do avanço consistente das vendas dos lojistas nos últimos anos, o crescimento dos aluguéis ficou para trás. O menor reajuste do IGP e a estratégia conservadora de negociação contribuíram para a compressão dos valores que incidem sobre cada transação (take rates), que hoje operam abaixo das médias históricas.
Na Multiplan, os shoppings AAA encerraram o ano com take rate médio de 10,7%, o que representa uma queda relevante em relação à média dos últimos cinco anos. A Iguatemi ainda não divulga séries históricas completas, mas os dados atuais indicam um nível ainda mais baixo, o que amplia o espaço para reajustes reais nos próximos ciclos de renovação contratual.
Esse movimento ocorre em um contexto global de normalização monetária gradual, com juros ainda elevados nas principais economias, mas maior previsibilidade para investimentos em ativos reais. No Brasil, a combinação entre inflação mais controlada, consumo resiliente nas faixas de renda mais altas e a expectativa de implementação da reforma tributária cria um ambiente favorável para ativos de alta qualidade.
Iguatemi concentra o maior potencial de alta
Mesmo com produtividade superior, a Iguatemi encerrou o período com take rate médio de 7,7%, abaixo dos 8,7% observados na Multiplan. Para atingir o nível atual da concorrente, os aluguéis consolidados da Iguatemi precisariam avançar cerca de 18%.
A diferença é ainda mais expressiva nos ativos premium. Nos shoppings AAA da Iguatemi, os lojistas pagam, em média, cerca de 30% menos em relação às vendas do que em ativos comparáveis da Multiplan. Esse descompasso sugere maior poder de barganha da Iguatemi nas próximas renegociações, sustentando um ciclo mais robusto de crescimento real de aluguéis.
Além disso, o Safra avalia que essa dinâmica pode favorecer um repasse mais eficiente do Imposto sobre Valor Agregado durante a implementação da reforma tributária prevista para 2027, reforçando a atratividade do papel no médio prazo.
Visão para o setor
O Safra mantém visão positiva para o segmento de shoppings, sustentada pela qualidade dos portfólios, pelo perfil premium dos ativos e pelo espaço relevante para recomposição de aluguéis.
A Multiplan segue como principal escolha no setor, enquanto a Iguatemi se destaca pelo maior potencial de crescimento real à frente, ancorado em seus ativos de excelência e na força do consumo de alta renda.