O Banco Safra avalia que as construtoras voltadas à média e à alta renda mostraram, nos últimos anos, resiliência maior do que se esperaria de um setor tão sensível a juros. Ainda assim, o banco reconhece que o quadro atual impõe mais cautela.
O forte avanço dos lançamentos superou o ritmo de vendas nos últimos períodos. Como resultado, os estoques das incorporadoras atingiram níveis elevados. O Safra pondera que uma melhora relevante na acessibilidade dos compradores parece pouco provável no curto prazo. Além disso, as eleições devem adicionar uma camada extra de incerteza ao setor.
Por outro lado, o banco vê sinais de acomodação. Os lançamentos já começaram a desacelerar, enquanto o crédito mais restritivo tende a favorecer empresas mais consolidadas. Várias incorporadoras também ampliaram a exposição ao programa habitacional Minha Casa Minha Vida, o que torna seus resultados menos dependentes dos ciclos econômicos. Para o Safra, os múltiplos de mercado já refletem um cenário bastante pessimista, o que abre espaço para oportunidades seletivas.
Nesse contexto, o banco recomenda priorizar companhias com estoques saudáveis, histórico consistente de execução e geração de resultados mais previsível.
Cyrela é a principal escolha
A Cyrela Brazil Realty (CYRE3) segue como a preferida do Safra entre as construtoras residenciais. O banco destaca o desempenho de vendas da companhia nos projetos com entrega de curto prazo, o que reduz riscos para os lançamentos futuros.
A exposição da Cyrela ao Minha Casa Minha Vida também chama atenção dos analistas. Atualmente, o programa responde por cerca de 40% das vendas da companhia, mas ainda representa apenas 21% das receitas contabilizadas. Segundo o Safra, essa diferença deve diminuir nos próximos anos, sustentando um retorno sobre patrimônio estruturalmente mais alto, próximo de 21% em média entre 2026 e 2027.
O banco projeta um múltiplo preço sobre lucro ajustado de 4,4 vezes para o fim de 2027, patamar considerado atrativo e equivalente ao 16º percentil da última década. Além disso, o backlog da companhia, equivalente a 1,2 vez a receita dos últimos doze meses, oferece proteção em caso de desaceleração mais forte das vendas. Na avaliação do Safra, mesmo uma queda de 10% a 20% nas vendas provocaria uma revisão limitada, entre 4% e 8%, no lucro por ação estimado para 2027.
Moura Dubeux aparece como segunda opção
O Safra também elogia a Moura Dubeux Engenharia (MDNE3), apontada como a segunda melhor escolha no setor. A companhia apresenta o menor nível de estoque entre as incorporadoras listadas, equivalente a 12,5 meses de vendas, além de um pipeline de lançamentos diversificado e concentrado em segmentos mais defensivos.
De acordo com o relatório, o lucro por ação da empresa deve crescer a uma taxa composta de 24% entre 2025 e 2027. Mesmo assim, o banco projeta um múltiplo preço sobre lucro de apenas 3,9 vezes para o fim de 2027, o que reforça a visão de valuation atrativo.
Eztec e Lavvi recebem visão seletiva
Para a Eztec (EZTC3), o Safra adota uma postura mais seletiva. A exposição da companhia ao segmento de média renda, somada aos estoques elevados, aumenta a sensibilidade do papel a um cenário macroeconômico mais difícil.
Ainda assim, o banco vê na possível venda das torres corporativas da Eztec um catalisador relevante para destravar valor aos acionistas. Essa tese ganhou força recentemente, após a ocupação integral dos dois empreendimentos. Mesmo em um cenário conservador, com prazo de dois anos para a conclusão da venda, a companhia negociaria a um múltiplo atrativo de 4,4 vezes o lucro projetado para 2027, ajustado pelo valor presente dos ativos.
Já a Lavvi (LAVV3) também recebe recomendação seletiva. O Safra observa que a aceleração dos lançamentos da companhia, em um ambiente macroeconômico mais adverso, adiciona riscos. Esse risco é amplificado pelo prêmio de 31% que o papel negocia em relação ao valor patrimonial líquido, contra um desconto médio de cerca de 9% entre os pares.
Por outro lado, o banco destaca que os resultados da Lavvi dependem menos de novas vendas. O backlog da companhia equivale a 1,7 vez a receita dos últimos doze meses, acima da média de 1,0 vez observada entre os concorrentes. Com um múltiplo projetado de 3,9 vezes o lucro para o fim de 2027, o Safra mantém uma visão construtiva para o papel.
Even fica de fora das recomendações
Entre as construtoras analisadas, a Even (EVEN3) concentra os maiores riscos, segundo o Safra. A companhia tem cobertura de estoque equivalente a 24 meses de vendas, além de desempenho mais fraco nos projetos com entrega mais próxima.
Apesar do valuation considerado barato, com múltiplo preço sobre lucro projetado de 3,2 vezes para o fim de 2027, o banco prefere manter distância do papel. Para os analistas, outras companhias do setor oferecem maior convicção em termos de geração de resultados.
Riscos monitorados pelo banco
O Safra lista quatro fatores de risco para o setor de construção residencial. O primeiro é o possível aumento do endividamento e dos estoques, caso as vendas fiquem abaixo do esperado. O segundo envolve condições de financiamento mais restritivas, que podem pressionar tanto os lançamentos quanto os índices de distrato.
O terceiro risco está ligado à escassez de mão de obra e a eventuais mudanças na jornada de trabalho seis por um, fatores que podem elevar os custos da construção e atrasar entregas futuras. Por fim, o banco cita a reforma tributária como um risco relevante, já que pode elevar a carga tributária sobre as incorporadoras.