A Multiplan (MULT3) apresentou resultados neutros no 3T25. Por um lado, um aumento de 68% ano contra ano nas receitas imobiliárias impulsionou um crescimento de 6% acima das estimativas, enquanto reportou despesas de propriedades e SG&A melhores do que o esperado, resultando em uma forte margem EBITDA de 83% nas propriedades.
Ainda assim, margens imobiliárias mais fracas e maiores despesas financeiras levaram a uma queda de 5% no fluxo de caixa de operações ajustado (AFFO, de -7% YoY).
Além disso, a Multiplan encerrou o 3T com uma alavancagem saudável de dívida líquida/EBITDA de 2,3x, beneficiando-se de uma redução de 68% no capex.
Métricas operacionais fortes em todos os aspectos
As vendas totais dos lojistas cresceram sólidos +7% YoY, atingindo BRL 6,1 bilhões no 3T25, com vendas preliminares apontando para um crescimento de 8% em outubro.
Além disso, a taxa média de ocupação da Multiplan cresceu +0,1pp YoY para 96,3%, enquanto manteve seu custo de ocupação em um saudável 13,1% (+0,3pp YoY), permitindo à companhia continuar pressionando por aluguéis mais altos.
A receita líquida da Multiplan ficou 6% acima da nossa estimativa, em BRL 604 milhões (+13% YoY). A expansão da receita refletiu principalmente um aumento de BRL 38 milhões YoY nas receitas imobiliárias atribuídas à venda de um terreno (BRL 44 milhões), bem como um reconhecimento de receita de BRL 50 milhões do desenvolvimento Golden Lake.
O desempenho também refletiu um ajuste maior pela inflação IGP em seu portfólio (6,1%), que, aliado a um sólido crescimento de 3,0% do SSR vs. 3T24, impulsionou um aumento de 7% YoY na receita de aluguel.
Enquanto isso, a Multiplan reportou uma taxa de inadimplência líquida de -1,9% (-1,8pps YoY), o que contribuiu para uma queda nas provisões e, junto com a maior taxa de ocupação, levou a uma redução de 6% YoY nas despesas de propriedades. Isso, combinado com um sólido aumento de 6% YoY na receita de estacionamento, resultou em um NOI de BRL 485 milhões (+8% YoY), implicando uma inspiradora margem NOI de 94,0% (+0,9pp YoY; +0,8pp vs. Safra).
O EBITDA da companhia atingiu BRL 423 milhões (+8% YoY), em linha com nossa estimativa. A expansão da receita também contribuiu para uma saudável relação de despesas G&A sobre receita líquida de 7,8% (-1,1pps YoY), enquanto reportou uma queda de 6% YoY nas despesas com remuneração baseada em ações.
Assim, a margem EBITDA das propriedades cresceu 2,6pps YoY, alcançando um forte 83,2%. Ainda assim, as receitas imobiliárias acima do esperado e o aumento de 134% YoY no custo das propriedades vendidas levaram a uma margem EBITDA mais fraca de 69,9% (-3,2pps YoY), f icando 3,9pps abaixo da nossa estimativa.
Isso, aliado a uma maior perda financeira líquida (BRL 163 milhões), levou a um FFO 4% abaixo da nossa estimativa, atingindo BRL 238 milhões (-19% QoQ e -21% YoY), implicando uma margem FFO mais fraca de 39,4% e registrando uma leve queda de 7% YoY ao considerar seu AFFOPS.
Por fim, a Multiplan encerrou o 3T com uma alavancagem dívida líquida/EBITDA de 2,3x (estável QoQ e +0,9pp YoY), beneficiando-se da queda de 61% YoY nos desembolsos de capex, à medida que o plano de revitalização de três anos da companhia chega ao fim.
Análise do Safra sobre os resultados da Multiplan (MULT3)
Apesar de uma leve queda de 5% no AFFOPS devido às maiores despesas financeiras, o Banco Safra destaca as fortes métricas operacionais da companhia e as iniciativas de controle de custos, que levaram à inspiradora margem NOI de 94%.
O safra também destaca os menores números de capex, que devem continuar em tendência de queda nos próximos trimestres, refletindo um foco mais seletivo em ativos principais, como visto nos recentes anúncios de expansão no Barra Shopping e BH Shopping.
Em resumo, o Banco Safra reitera a recomendação Outperform para MULT3, pois ela detém o portfólio de shoppings mais equilibrado do setor, o que permitirá à companhia continuar pressionando pelo crescimento real dos aluguéis daqui para frente.
