A MRV (MRVE3) realizou uma teleconferência na semana passada para apresentar os próximos passos na reestruturação das operações da Resia.
Após os US$117 milhões já levantados com a venda de ativos, a companhia prevê mais US$ 493 milhões em vendas futuras até o final de 2026, divididos em:
- (i) US$493 milhões com a venda dos quatro empreendimentos legados restantes; e
- (ii) US$81 milhões com a venda de 11 terrenos.
Espera-se que essas desativações gerem uma perda de US$144 milhões — US$ 63 milhões dos empreendimentos (margem bruta de -17%) e US$ 81 milhões dos terrenos (margem bruta de -100%), que serão reconhecidos como impairment já no segundo trimestre.
Como resultado, o valor patrimonial da MRV&Co deve cair para R$ 5,2 bilhões (de R$6,0 bilhões). Por outro lado, a administração projeta US$ 365 milhões em receitas líquidas com as desativações futuras, o que deve ajudar a reduzir a dívida líquida da Resia para US$ 95 milhões até o final de 2026 (de US$ 459 milhões atualmente).
Projeto Golden Glades como modelo para os futuros lançamentos da Resia
A administração reforçou a transição da Resia para um modelo mais enxuto e leve em ativos, com compromisso de capital limitado e pouca ou nenhuma consolidação de dívida no nível da MRV.
A nova estrutura deve gerar retornos por meio de taxas de desenvolvimento e construção, com upside adicional atrelado ao desempenho dos projetos — a Resia pode receber uma fatia maior dos lucros se metas de retorno forem superadas (“promote”).
O projeto Golden Glades, o primeiro sob esse modelo, deve atingir um yield on cost (YoC) de 7,1% e uma TIR de 32%. Além disso, a Resia possui cinco terrenos para desenvolver sob a mesma estrutura e já iniciou a construção de seu próximo projeto, North City, em Dallas.
A administração também destacou o potencial de gerar retornos adicionais com o aluguel de sua fábrica de construção ou fornecendo módulos para terceiros (hospitais, hotéis).
Visão do Safra sobre a MRV
Por um lado, o impairment de US$ 144 milhões foi maior do que o esperado (~US$ 110 milhões) e será totalmente registrado no segundo trimestre. Como resultado, agora o Safra projeta um prejuízo líquido de US$ 180 milhões em 2025 (ante US$ 100 milhões anteriormente).
Ainda assim, isso deve proporcionar algum alívio para 2026, já que reduzimos o prejuízo líquido da subsidiária para US$ 20 milhões (de US$ 45 milhões), elevando o lucro líquido consolidado da MRV&Co para R$ 680 milhões, o que implica um aumento de 24%.
O Safra vê com bons olhos o reposicionamento da companhia, com o desenvolvimento Golden Glades mostrando sinais promissores. Por outro lado, manteve a recomendação Neutra por enquanto, enquanto aguarda resultados mais significativos de desalavancagem — a dívida líquida/patrimônio da MRV&Co no segundo trimestre deve ficar em 152% após o impairment, considerando os R$ 4 bilhões em obrigações de cessão de crédito.
O Safra também manteve uma visão mais cautelosa quanto às futuras vendas de recebíveis da MRV, já que uma possível desaceleração econômica no segundo semestre de 2025 pode aumentar os níveis de inadimplência pro soluto e forçar maiores descontos nas vendas futuras, limitando assim a esperada melhora no fluxo de caixa.
