O Banco Safra realizou uma reunião com Felipe Gonçalves, CFO da Patrimar, para discutir o momento atual da companhia e as perspectivas gerais para o mercado imobiliário. Os principais tópicos discutidos foram: condições de financiamento e dinâmica de custos; eleições e volatilidade associada a eventos; impactos da reforma tributária.
Visão geral da Patrimar
Com mais de 60 anos de história, a Patrimar é uma das maiores construtoras do Brasil, com cerca de 3 milhões de m² entregues e forte presença em Minas Gerais e Rio de Janeiro. A empresa opera por meio das marcas Patrimar (médio/alto padrão) e Novolar (MCMV) e recentemente expandiu para São Paulo com projetos de baixa renda (MCMV Faixa 3).
Para mitigar a competição com players já estabelecidos na cidade, a gestão tem priorizado terrenos menores (~R$ 150 milhões em VGV). A empresa mira lançamentos anuais entre R$ 2,5 bilhões e R$ 3,5 bilhões nos próximos anos, mantendo foco na desalavancagem (dívida líquida/patrimônio atingiu 192% no 3T25). As próximas entregas devem contribuir para esse processo.
Financiamento, concorrência e custos
A gestão destacou uma maior disposição dos bancos para crédito imobiliário e o aumento do uso de funding via estruturas atreladas ao CDI. No entanto, os juros elevados elevaram o LTV (receita que um cliente gera para a empresa durante todo o relacionamento comercial) das vendas, reduzindo a entrada de caixa durante a obra.
Apesar do cenário macro mais difícil, produtos diferenciados (mais amenities e melhor arquitetura) continuam atraindo forte demanda. No lado dos custos, a disponibilidade de mão de obra, especialmente em São Paulo, segue como principal preocupação, mais por restrição de oferta do que pressão de preço, enquanto materiais permanecem relativamente estáveis (com leve pressão de cobre e alumínio).
Eleições, Copa do Mundo e feriados
Um tema recorrente entre investidores do mercado imobiliário é o impacto das eleições e da Copa do Mundo nas vendas das construtoras. Segundo Gonçalves, eleições afetam mais o sentimento, gerando incerteza temporária, enquanto a Copa tende a ter impacto menor, já que jogos à noite são menos disruptivos.
Quanto ao maior número de feriados em 2026, o executivo vê impacto limitado nas vendas, pois o fluxo de visitantes nos stands costuma aumentar em dias não úteis. Já na produção, o maior número de feriados deve afetar o volume ao longo do ano.
Reforma tributária e impactos setoriais
A implementação da reforma do imposto sobre valor agregado (IVA) deve aumentar a complexidade operacional e as necessidades administrativas do setor. Fornecedores devem adotar o novo regime antes das construtoras, exigindo ajustes na cadeia produtiva.
Assim como entidades do setor têm observado, a gestão espera maior carga tributária efetiva para projetos de médio e alto padrão, enquanto empreendimentos de baixa renda tendem a se beneficiar levemente. Em um ambiente mais complexo e intensivo em capital, players maiores e mais estruturados podem ganhar vantagem competitiva.