A Log CP (LOGG3) mantém uma visão positiva para seus fundamentos operacionais, apesar do ambiente macroeconômico mais desafiador. Em reunião recente com o Banco Safra, a administração destacou a forte demanda por locação, os baixos níveis de vacância e a melhora do retorno esperado nos novos empreendimentos.
A companhia foi representada por Rafael Saliba, diretor financeiro, e Henrique Schuffner, responsável pela área de relações com investidores. Segundo os executivos, praticamente todos os novos contratos de locação continuam sendo fechados acima do aluguel médio do portfólio atual, de R$ 25 por metro quadrado no segundo trimestre de 2025.
Em regiões com demanda mais aquecida, os novos contratos podem alcançar valores entre R$ 40 e R$ 45 por metro quadrado. Esse movimento ajuda a compensar a pressão sobre os custos dos projetos e melhora a perspectiva de rentabilidade dos empreendimentos.
O retorno sobre o custo de construção, conhecido no mercado pela sigla YoC, avançou de uma média histórica próxima de 12% para uma faixa entre 13% e 14% nos projetos mais recentes.
Baixa vacância sustenta estratégia comercial
A maior parte do portfólio passou por renegociações recentes. Por isso, a administração não espera reajustes expressivos no curto prazo. O próximo ciclo relevante de revisão contratual deve ocorrer entre 2027 e 2028.
Ainda assim, a empresa mantém uma posição comercial mais firme. A inadimplência dos locatários permanece praticamente inexistente, o que reduz a necessidade de concessões para preservar a ocupação dos imóveis.
A combinação entre demanda consistente, baixa vacância e preços de locação mais elevados fortalece a geração operacional da Log CP. Além disso, cria condições para que os novos projetos apresentem rentabilidade superior à observada no passado.
Venda de ativos enfrenta mais obstáculos
A reciclagem de ativos, estratégia que envolve a venda de imóveis maduros para financiar novos projetos, tornou-se mais difícil. A piora do ambiente macroeconômico e a menor visibilidade sobre a trajetória dos juros reduziram a previsibilidade para grandes transações.
A administração, no entanto, continua confiante na liquidez dos ativos premium da Log CP. No acumulado do ano, a companhia informou ter vendido 338 mil metros quadrados, o maior volume de sua história.
Mesmo com o recorde, a venda de ativos continua sendo uma das principais fontes de recursos para financiar o ciclo de investimentos. Por isso, condições menos favoráveis no mercado de capitais podem limitar o ritmo de expansão no futuro.
Log Capital ganha relevância
Nesse cenário, a Log Capital passa a ter um papel mais importante na estratégia financeira da companhia. A estrutura permite atrair investidores terceiros para participar do desenvolvimento dos empreendimentos, reduzindo a necessidade de recursos próprios da Log CP.
A empresa avança nas discussões com potenciais parceiros para criar os primeiros veículos de investimento da Log Capital. A iniciativa pode aumentar o volume de projetos em desenvolvimento sem elevar na mesma proporção a necessidade de capital da companhia.
A administração reforçou que a execução dos investimentos continua como prioridade na alocação de recursos. Dessa forma, a distribuição de dividendos dependerá do ritmo de venda de ativos e da capacidade de financiar o crescimento.
No acumulado do ano, a Log CP distribuiu R$ 3,40 por ação, o equivalente a um retorno aproximado de 14%. Os pagamentos futuros, contudo, podem variar de acordo com as condições do mercado e com a evolução da reciclagem do portfólio.
Serviços podem reduzir uso de capital
Além da Log Capital, a companhia aposta na expansão das receitas de serviços. A Log CP amplia sua atuação na gestão de condomínios e busca transformar essa operação em uma fonte mais recorrente de geração de caixa.
As receitas de serviços já cobrem cerca de 70% das despesas operacionais, administrativas e gerais da empresa. Em 2025, essa cobertura estava próxima de 40%.
A administração espera que a receita de serviços passe a compensar integralmente essas despesas em um horizonte próximo. Se essa expectativa se confirmar, o modelo de negócios poderá se tornar gradualmente menos dependente da venda de ativos e mais equilibrado entre desenvolvimento imobiliário, gestão e receitas recorrentes.
Recomendação permanece neutra
Apesar da avaliação positiva sobre os fundamentos operacionais, o banco Safra mantém recomendação neutra para as ações da Log CP. A avaliação considera que a relação entre risco e retorno ficou menos atrativa após a valorização de aproximadamente 13% dos papéis no acumulado do ano.
A alta superou a variação próxima de zero observada na média do segmento acompanhado pelo banco. Por isso, a recomendação reflete menos uma deterioração operacional e mais a percepção de que parte do potencial positivo já foi incorporada ao preço das ações.
Os principais pontos de atenção continuam relacionados ao ambiente de juros, à venda de ativos e à capacidade de financiar o robusto plano de expansão. Por outro lado, a demanda firme, a baixa vacância e o avanço da Log Capital sustentam uma perspectiva construtiva para a operação.