O mercado de fundos imobiliários continua atraindo a atenção de gestores especializados, mesmo em um ambiente marcado por juros elevados e incertezas econômicas. A avaliação predominante entre algumas das principais casas do setor é que os fundamentos dos ativos permanecem sólidos, enquanto os preços das cotas ainda refletem um cenário macroeconômico desafiador.
Nas últimas semanas, o Banco Safra realizou reuniões com gestores de fundos de fundos e hedge funds imobiliários para entender como essas instituições estão posicionadas diante do atual momento do mercado. Participaram dos encontros representantes da Capitânia Securities (CPTS11), Hedge Top FoF (HFOF11), JS Ativos Financeiros (JSAF), Kinea Fundo de Fundos (KFOF11), Pátria Securities (PSEC11) e RBR Plus Multiestratégia (RBRX11).
O consenso entre os gestores reforça uma visão construtiva para o setor, com destaque para segmentos que combinam fundamentos operacionais sólidos e potencial de valorização.
Escritórios voltam ao centro das oportunidades
Entre os segmentos mais citados pelos gestores, as lajes corporativas aparecem como uma das principais oportunidades do mercado.
A recuperação da demanda por escritórios nas regiões corporativas mais relevantes de São Paulo tem contribuído para a redução da vacância e para a melhora das condições de locação. Além disso, muitos ativos ainda são negociados com descontos relevantes em relação ao valor patrimonial e ao custo de reposição.
Na avaliação das gestoras, essa combinação cria espaço para valorização das cotas ao longo dos próximos anos, especialmente se houver melhora das condições macroeconômicas.
Crédito imobiliário mantém atratividade
Os fundos de crédito imobiliário seguem entre os segmentos preferidos dos gestores.
A percepção é que esses veículos continuam oferecendo uma combinação favorável de rendimento, previsibilidade e proteção para o investidor. Além disso, a inadimplência permanece controlada e os indicadores operacionais seguem saudáveis.
As gestoras também demonstram preferência por operações mais conservadoras, com garantias robustas e menor risco de execução. Em contrapartida, estratégias de crédito com maior risco e potencial de retorno elevado despertam interesse limitado no atual cenário.
Shopping centers seguem com fundamentos sólidos
Outro segmento que recebeu avaliações positivas foi o de shopping centers.
Os gestores destacam que os empreendimentos de maior qualidade continuam registrando vendas acima da inflação e elevados níveis de ocupação. Esse desempenho reforça a capacidade de geração de renda dos ativos e sustenta perspectivas favoráveis para os fundos expostos ao segmento.
A preferência recai principalmente sobre portfólios considerados de primeira linha, que tendem a apresentar maior resiliência em momentos de volatilidade econômica.
Logística continua forte, mas com menor desconto
O segmento logístico também segue apoiado por fundamentos robustos.
A baixa vacância e o crescimento dos aluguéis permanecem como fatores positivos para os ativos do setor. No entanto, parte dos gestores avalia que os preços atuais já refletem boa parte desse cenário favorável.
Por isso, embora a visão permaneça positiva, algumas casas enxergam menos espaço para valorização adicional quando comparado a outros segmentos que ainda negociam com descontos mais expressivos.
Juros elevados ainda pressionam as cotas
Apesar da percepção positiva sobre os ativos imobiliários, os gestores reconhecem que o ambiente macroeconômico continua sendo o principal desafio para o setor.
Os juros reais elevados, as incertezas regulatórias e uma curva de juros ainda restritiva seguem limitando a recuperação dos preços das cotas. Como resultado, muitos fundos permanecem negociados abaixo do valor considerado justo por parte do mercado.
Ainda assim, a avaliação predominante é que esses descontos refletem fatores macroeconômicos temporários e não uma deterioração estrutural dos ativos imobiliários.
O que esperar dos fundos imobiliários
As conversas com as gestoras indicam que o mercado de fundos imobiliários continua apoiado por fundamentos operacionais consistentes. Nesse contexto, escritórios, crédito imobiliário de alta qualidade e shopping centers concentram parte relevante das oportunidades identificadas pelos especialistas.
Embora o cenário macroeconômico siga exigindo cautela, a percepção das gestoras é que os atuais níveis de preço oferecem oportunidades para investidores com horizonte de longo prazo e foco em ativos de qualidade.