O Banco Safra iniciou a cobertura de fundos imobiliários de galpões logísticos com recomendação de compra para Pátria Log (HGLG11). Para Bresco Logística (BRCO11), XP Log (XPLG11) e BTG Pactual Logística (BTLG11), a recomendação é neutra.
A avaliação do Safra para o segmento é neutra. Os fundos logísticos negociam a preços considerados razoáveis, enquanto o mercado físico mantém indicadores robustos. A demanda por espaços de armazenagem segue firme e a oferta de novos empreendimentos avança em ritmo mais contido, em razão do nível elevado dos juros e do maior custo de desenvolvimento.
Esse cenário tende a favorecer a ocupação dos imóveis e a valorização real dos aluguéis nos próximos anos.
Vacância cai para nível historicamente baixo
A performance dos fundos na bolsa ainda não acompanha o ritmo do mercado físico. Os juros elevados e as cotações próximas ao valor patrimonial limitaram o desempenho dos principais fundos logísticos listados.
No entanto, os fundamentos operacionais permanecem favoráveis. A vacância nacional dos galpões caiu para 5,6% no primeiro trimestre de 2026, um dos menores patamares da história do setor.
Os aluguéis de galpões de alto padrão continuam em alta, com destaque para São Paulo e Minas Gerais. O comércio eletrônico, a expansão das empresas de logística e o encarecimento de novos projetos reforçam a procura por áreas de distribuição.
Pátria Log combina escala e perspectiva de renda
A preferência do Safra por Pátria Log reflete a diversificação e a escala do portfólio. O fundo é o maior veículo imobiliário de imóveis físicos listado na bolsa brasileira.
Além disso, o banco destaca a estabilidade da renda e a menor sensibilidade do fundo às oscilações dos juros no mercado secundário. A capacidade de desenvolver imóveis também representa um diferencial, pois pode gerar valor adicional aos cotistas.
A análise considera ainda o aumento já contratado dos proventos, apoiado pela aquisição de fundos e pelo início das operações de ativos em desenvolvimento. O múltiplo entre preço de mercado e valor patrimonial também aparece como atrativo em relação ao histórico do fundo.
Outros fundos têm avaliação mais equilibrada
O Safra mantém recomendação neutra para Bresco Logística, XP Log e BTG Pactual Logística.
A avaliação reflete preços considerados mais ajustados aos fundamentos de cada portfólio. Embora o ambiente operacional siga construtivo para os galpões, o potencial de valorização dessas cotas parece mais limitado nos níveis atuais.
Juros seguem como principal fator para as cotas
Os fundos imobiliários de imóveis físicos costumam apresentar correlação com as taxas de juros. Por isso, uma melhora do cenário macroeconômico, acompanhada por inflação mais baixa, pode favorecer a performance das cotas.
Em contrapartida, uma desaceleração mais intensa da economia pode reduzir a demanda por imóveis logísticos. O avanço acima do esperado da oferta de novas áreas, a perda de ritmo do comércio eletrônico e um aperto monetário adicional também representam riscos para o setor.
A leitura do Safra é que a combinação entre demanda consistente, oferta disciplinada e vacância baixa sustenta os fundamentos dos galpões logísticos. Ainda assim, a evolução dos juros continuará decisiva para o desempenho dos fundos no mercado.