A Cyrela (CYRE3) se aproxima de um momento estratégico com a entrega da torre corporativa Cyrela by Pininfarina, localizada na região da Oscar Freire, uma das mais valorizadas de São Paulo. A conclusão da obra está prevista para setembro e marca a transição do projeto para uma fase em que a venda do ativo ganha maior probabilidade.
Com padrão AAA, o edifício possui cerca de 45 mil metros quadrados de área bruta locável, distribuídos em 23 andares. O empreendimento já está totalmente locado. O Nubank ocupa aproximadamente 35 mil metros quadrados, concentrados nos primeiros 17 andares. A Cyrela ficará com o restante do prédio para abrigar sua nova sede administrativa.
Venda parcial pode destravar valor relevante
Nos cenários analisados, a eventual venda considera apenas a parcela ocupada pelo Nubank, o equivalente a cerca de 78% da área total do edifício. A estimativa parte de um aluguel médio de 190 reais por metro quadrado, em linha com os preços praticados na região, e de um cap rate de saída de 8%.
Com essas premissas, o valor potencial da transação chega a aproximadamente 950 milhões de reais. O custo total do projeto é estimado em 550 milhões de reais, dos quais cerca de 85% já foram desembolsados. Esse diferencial pode gerar um lucro líquido próximo de 480 milhões de reais.
Esse montante representa cerca de 27% da estimativa de lucro anual da companhia e aproximadamente 5% do valor de mercado atual da Cyrela.
Dividendos extraordinários entram no radar
A estrutura de capital da Cyrela reforça a atratividade da operação. A alavancagem da companhia está em torno de 21% da relação entre dívida líquida e patrimônio, o que abre espaço para a distribuição dos recursos obtidos com a venda.
Mesmo em um cenário conservador, a análise considera um payout de 60% sobre o valor líquido gerado. Nesse caso, o dividend yield extraordinário pode alcançar 6,1%. Parte dos recursos ainda seria destinada à conclusão dos custos remanescentes do projeto, estimados em menos de 100 milhões de reais.
Reprecificação das ações pode ampliar retorno
Além dos dividendos, a venda do ativo pode impactar o valuation da companhia. Após a transação, a relação entre preço e valor patrimonial estimada ficaria em torno de 0,83 vez, ante cerca de 0,88 vez atualmente.
Esse ajuste pode gerar um efeito de reprecificação das ações, adicionando aproximadamente 5,6% de retorno adicional. Somados dividendos e re-rating, o retorno total estimado chega a 11,7%.
Em um cenário mais otimista, o ganho potencial pode alcançar 19%. Mesmo em uma visão conservadora, o upside estimado permanece em torno de 6%.
Recomendação segue positiva
Diante desse conjunto de fatores, a avaliação segue favorável para a Cyrela (CYRE3). O valuation atual, próximo de 0,9 vez o valor patrimonial, ainda oferece um ponto de entrada considerado atrativo. A combinação de ativos de alta qualidade, disciplina financeira e potencial de destravar valor reforça a recomendação de compra para o papel.