A Convenção Secovi-SP 2026 reuniu construtoras, representantes do setor e autoridades para discutir os principais desafios do mercado residencial brasileiro. Entre as empresas participantes estavam MRV&Co (MRVE3), Cury (CURY3), Moura Dubeux (MDNE3) e Plano & Plano (PLPL3).
As discussões mostraram que o ambiente macroeconômico continua difícil. Juros elevados, custo de capital alto e ciclos longos de desenvolvimento levam as companhias a preservar caixa, manter a alavancagem sob controle e selecionar com mais rigor os novos lançamentos.
Apesar desse cenário, a demanda do programa Minha Casa, Minha Vida continua forte. Nos últimos três meses, porém, as incorporadoras observaram uma desaceleração nas vendas das faixas 1 e 2.
O movimento reflete principalmente o maior endividamento das famílias e as dificuldades para financiar a entrada dos imóveis. Ainda assim, o programa mantém uma dinâmica mais favorável do que a observada em outros segmentos do mercado residencial.
Nordeste tem oferta limitada
A Moura Dubeux destacou uma relação mais equilibrada entre oferta e demanda no mercado do Minha Casa, Minha Vida na Região Nordeste.
A região combina forte necessidade habitacional e oferta limitada de novos empreendimentos. O número reduzido de lançamentos nos últimos anos restringiu a disponibilidade de imóveis, enquanto a demanda continuou avançando.
Esse cenário pode favorecer as incorporadoras com presença regional e capacidade de desenvolver projetos adequados à renda das famílias. A oferta mais enxuta também tende a reduzir a competição em determinadas localidades.
Média renda perde espaço
O segmento tradicional de média renda em São Paulo continua como o principal ponto de pressão para as incorporadoras.
Os juros do financiamento imobiliário permanecem elevados e dificultam a compra dos imóveis. Ao mesmo tempo, o custo de capital reduz a viabilidade econômica dos projetos e limita a capacidade das empresas de absorver aumentos nos custos de construção.
A Kallas chamou atenção para a escassez de terrenos adequados para empreendimentos de média renda e para o alto custo da outorga onerosa. A cobrança, feita pelo poder público para permitir maior aproveitamento dos terrenos, pesa sobre o preço final dos projetos.
A Cury também apontou problemas nas regras de zoneamento da cidade de São Paulo. Segundo a empresa, empreendimentos da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida acabam sujeitos a exigências semelhantes às aplicadas a projetos de alto padrão.
Entre essas exigências estão regras relacionadas ao número de vagas de estacionamento. Para a companhia, os requisitos podem comprometer a viabilidade financeira dos empreendimentos.
Oferta migra para extremos
A combinação entre terrenos caros, regras urbanísticas restritivas, custos elevados de construção e juros altos dificulta a criação de produtos compatíveis com a capacidade de pagamento da média renda.
Como consequência, as incorporadoras direcionam parte relevante dos novos projetos para o Minha Casa, Minha Vida ou para o segmento de alta renda. A faixa intermediária perde espaço porque apresenta maior dificuldade para equilibrar preço, custo e retorno sobre o investimento.
No mercado de maior padrão, os ciclos de venda também ficaram mais longos. Esse movimento aparece com mais intensidade no segmento de luxo, no qual os compradores se mostram mais seletivos diante do alto custo de oportunidade do dinheiro.
Reforma tributária exige adaptação
A reforma tributária representa um dos principais riscos de execução para as incorporadoras. As empresas demonstraram preocupação com as regulamentações ainda pendentes e com a adaptação dos sistemas de faturamento a partir de 2027.
Representantes do setor defenderam o adiamento da implementação. A principal preocupação envolve o tempo necessário para ajustar processos, sistemas e modelos de formação de preços.
A Receita Federal apresentou uma visão mais construtiva durante o evento. Segundo o órgão, a reforma deve preservar a carga tributária atual do setor por meio da aplicação efetiva da não cumulatividade, do uso de créditos tributários sobre investimentos e de descontos previstos para operações imobiliárias.
As regras discutidas incluem desconto de 50% na venda de imóveis e de 70% nas locações. Além disso, projetos elegíveis protocolados até o fim de 2028 poderão permanecer no Regime Especial de Tributação, conhecido como RET.
Essa possibilidade protege parte relevante do atual pipeline de projetos e oferece mais tempo para a adaptação das companhias. Durante o período de transição, empresas que demonstrarem boa-fé e avanço na adequação dos sistemas não deverão sofrer penalizações, segundo a mensagem apresentada pela Receita Federal.
Jornada pode elevar custos
Uma eventual redução da jornada semanal de trabalho de 44 para 40 horas pode aumentar os custos de construção.
Representantes do setor afirmaram que a mudança pressionaria as despesas com mão de obra em um segmento que já enfrenta escassez de profissionais qualificados. A construção civil continua altamente dependente do trabalho manual, enquanto os juros elevados dificultam investimentos em métodos construtivos mais industrializados.
Além disso, as incorporadoras têm pouco espaço para repassar custos adicionais aos compradores. A renda das famílias e as condições de financiamento já limitam os preços dos imóveis, principalmente no segmento de média renda.
Nesse contexto, ganhos de produtividade devem vir primeiro da padronização, do aumento da escala e da repetição de processos construtivos. Essas alternativas parecem mais viáveis no curto prazo do que uma migração acelerada para modelos totalmente industrializados.
Seletividade deve continuar
A convenção reforçou que as incorporadoras devem manter uma postura conservadora na gestão do caixa e na definição dos lançamentos.
O Minha Casa, Minha Vida continua como principal vetor de demanda, especialmente em regiões com déficit habitacional e baixa oferta de imóveis. Por outro lado, a média renda em São Paulo enfrenta obstáculos cada vez maiores para viabilizar novos projetos.
Para empresas como MRV&Co, Cury, Moura Dubeux e Plano & Plano, a capacidade de controlar custos, escolher terrenos adequados e adaptar os projetos às regras tributárias será decisiva.
O setor também precisará acompanhar a evolução dos juros, da reforma tributária e das discussões sobre a jornada de trabalho. Enquanto esses fatores não oferecem maior visibilidade, a tendência é de lançamentos mais seletivos, foco em projetos de maior liquidez e preservação de capital.