O Banco Safra rebaixou a recomendação para Log CP (LOGG3) de compra para neutra, avaliando que a relação entre risco e retorno se tornou menos atrativa após a forte valorização das ações em 2026.
Os papéis acumulam alta próxima de 27% no ano, acima do desempenho do Ibovespa e do setor de shopping centers. Para o banco, boa parte da execução operacional positiva da companhia já está refletida no preço.
O novo preço-alvo do Safra para os próximos 12 meses é de R$ 32 por ação, o que representa potencial de valorização de cerca de 18%.
Demanda por galpões segue forte
Mesmo com o rebaixamento, o Safra destaca que o momento operacional da Log CP continua sólido.
A companhia acumula 15 trimestres consecutivos de crescimento real dos aluguéis, mantendo vacância próxima de zero e níveis praticamente irrelevantes de inadimplência.
Segundo o banco, a demanda por galpões logísticos de alto padrão permanece aquecida, especialmente fora da Região Sudeste.
Atualmente, cerca de 75% dos galpões AAA do país estão concentrados no Sudeste, enquanto outras regiões ainda apresentam baixa oferta.
Expansão mira regiões menos atendidas
A estratégia da Log CP está concentrada justamente nesses mercados menos penetrados.
Cerca de 80% do pipeline de expansão da companhia, equivalente a 2 milhões de metros quadrados de área bruta locável, está localizado fora do Sudeste.
O Safra avalia que a combinação de demanda crescente do comércio eletrônico e baixa concorrência deve continuar favorecendo a empresa no curto prazo.
Além disso, o ambiente de juros elevados reduziu a viabilidade econômica de novos projetos para parte dos concorrentes, limitando o aumento da oferta.
Modelo de expansão depende de venda de ativos
Apesar do cenário operacional favorável, o Safra vê aumento dos riscos financeiros ligados ao plano de crescimento da companhia.
A projeção do banco indica necessidade de aproximadamente R$ 3,5 bilhões em investimentos adicionais até o fim de 2028 para sustentar o pipeline de expansão.
Para financiar esse ciclo, a Log CP depende da venda recorrente de ativos logísticos.
Segundo o Safra, a companhia precisaria vender cerca de 1 milhão de metros quadrados de área bruta locável nos próximos anos, ritmo considerado desafiador em um ambiente de juros elevados e mercado de capitais mais restritivo.
Receitas cresceram com novos projetos
Desde 2023, a Log CP entregou aproximadamente 1 milhão de metros quadrados de novos ativos logísticos, com retorno sobre custo entre 12% e 13%.
Ao mesmo tempo, a companhia vendeu cerca de 1,4 milhão de metros quadrados em ativos a taxas de capitalização entre 8% e 8,5%.
Na avaliação do Safra, essa diferença entre retorno de desenvolvimento e preço de venda gerou valor relevante para os acionistas.
O banco também destaca o avanço de novas verticais de negócios, que já cobrem cerca de 60% das despesas administrativas e comerciais da empresa.
Juros elevados seguem como principal risco
Para o Safra, o principal ponto de atenção permanece sendo o cenário de juros altos por um período prolongado.
Os especialistas do banco avaliam que custos financeiros elevados podem dificultar futuras vendas de ativos, principal fonte de financiamento da expansão da companhia.
Além disso, o Safra monitora riscos relacionados ao aumento da concorrência em regiões como Nordeste e Centro-Oeste, vacância acima do esperado e pressão de custos de construção.
Mesmo reconhecendo a qualidade operacional da Log CP, o Safra considera que o atual nível de valuation limita um potencial adicional mais expressivo para as ações.