O Iguatemi (IGTI11) anunciou, em 7 de agosto, um acordo vinculante com o TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) para a venda de participações parciais em cinco empreendimentos.
A operação envolve os seguintes ativos:
- Iguatemi Alphaville, com participação de 36%;
- Iguatemi Ribeirão Preto, com participação de 10%;
- Iguatemi São José do Rio Preto, com participação de 10%;
- Praia de Belas, com participação de 35,55%;
- I Fashion Outlet Novo Hamburgo, com participação de 36%.
O valor total da transação é de R$ 876 milhões. A conclusão ainda depende do cumprimento de condições previstas no acordo.
A operação considera uma taxa de capitalização de 7,3%, calculada com base nos resultados dos últimos 12 meses. Esse indicador mede a relação entre a geração de receita dos ativos e o valor da transação.
Pagamento em etapas
Do total negociado, R$ 570 milhões serão pagos no fechamento da operação. Desse montante, R$ 351 milhões serão recebidos em cotas do TRX Real Estate FII , enquanto R$ 219 milhões serão pagos em dinheiro.
Os R$ 307 milhões restantes serão quitados em duas parcelas, com vencimentos 12 e 24 meses após o fechamento. Os valores serão corrigidos pelo Certificado de Depósito Interbancário, o CDI.
A Iguatemi continuará com participação nos cinco empreendimentos. Além disso, a companhia seguirá responsável pela administração dos ativos e continuará recebendo taxas de gestão referentes às participações vendidas.
Ativos têm menor produtividade
Na avaliação do Banco Safra, a transação é positiva para os acionistas da Iguatemi. A companhia está monetizando participações em ativos com menor produtividade por um valor considerado atrativo.
Os cinco empreendimentos têm aluguel médio ponderado de aproximadamente R$ 112 por metro quadrado ao mês. O valor é cerca de 70% inferior à média do portfólio da Iguatemi, estimada em R$ 373 por metro quadrado.
A venda também ocorre com uma taxa de capitalização inferior à taxa implícita estimada atualmente para as ações da companhia, próxima de 13%. Mesmo considerando um desconto de aproximadamente 10% no valor das cotas recebidas do fundo imobiliário, a taxa efetiva da transação chegaria a cerca de 7,6%.
Em um cenário mais conservador, com desconto de 50% sobre as cotas do TRX Real Estate FII, a taxa ainda seria considerada atrativa, em torno de 9%.
Capital para novos investimentos
A operação reforça a estratégia da Iguatemi de reciclar capital. Com a monetização de ativos menos produtivos, a companhia poderá fortalecer o balanço e ampliar sua capacidade de investimento.
Entre as alternativas estão o aumento da participação em shoppings dominantes e a manutenção de distribuições mais elevadas de dividendos.
O Safra estima uma taxa de capitalização de aproximadamente 13,5% após a transação. A projeção indica potencial de valorização de cerca de 4% para as ações da Iguatemi.
O banco reiterou a recomendação de Compra para os papéis da companhia.